Crédito Habitação – Perguntas Frequentes

Neste artigo fique a conhecer a resposta a algumas perguntas frequentes quanto se trata de crédito habitação.

 

O que é um crédito habitação?

É um produto financeiro fornecido pelos bancos com o objetivo de financiar a compra de casa.

Trata-se de um contrato de empréstimo por parte de uma instituição de crédito a um consumidor, por um período estabelecido previamente, utilizado para a aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.

 

O que é uma FINE?

A FINE, ficha de informação normalizada europeia, muitas vezes chamada simulação, tem um formato único e é constituída por duas partes – A e B (Instrução n.º 19/2017 do BdP).

É um documento que a instituição de crédito tem de facultar ao cliente antes da contratação de um crédito à habitação, de um crédito para aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados, de um crédito hipotecário e de locação financeira de imóveis para habitação, e que apresenta as principais caraterísticas desse produto bancário.

A principal vantagem deste documento é precisamente permitir dar uma perspectiva comparativa ao consumidor das condições do crédito nas várias entidades financiadoras.

Segundo o Banco de Portugal: “Um dos principais desideratos da FINE é o de permitir ao consumidor a comparação entre diferentes ofertas de crédito e a avaliação das respetivas implicações, tendo em vista uma tomada de decisão informada."

A FINE surge em substituição da FIN (Ficha de Informação Normalizada), na sequência da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, a 1 de janeiro de 2018, passando a respeitar normas comuns à União Europeia.

Este documento tem em vista a normalização da informação prestada pelas entidades bancárias, no âmbito da celebração de contratos de crédito habitação e/ou hipotecários, devendo ser disponibilizado pela entidade credora em dois momentos:

• no momento do pedido de simulação do crédito, tendo por base as informações fornecidas pelo contratante;

• no momento da aprovação do crédito, disponibilizando todas as informações inerentes ao crédito. 

A FINE tem uma validade de trinta dias, devendo o cliente e os fiadores dar uma resposta no prazo de sete dias.

É aplicável aos contratos de crédito habitação com ou sem garantia hipotecária e a contratos de locação financeira imobiliária.

Este documento engloba informações referentes à documentação necessária para a formalização do empréstimo, às taxas de juro (TAN e TAEG), encargos associados, o montante do empréstimo e o montante total a reembolsar (MTIC), a periodicidade e o montante das prestações, bem como informação sobre produtos e serviços financeiros contratados susceptíveis de alterar o custo do empréstimo.

Informações disponibilizadas

A FINE é um documento extenso organizado em várias secções:

• Identificação da instituição financeira (Mutuante);

• Intermediário do crédito (quando aplicável);

• Principais características do empréstimo - desde o valor, duração, tipo de empréstimo, taxas de juro (fixa ou variável), montante total a reembolsar (MTIC), garantias exigidas e valor do imóvel;

• Taxas de juro e outros custos - TAN, TAEG, comissões, despesas associadas, seguros exigidos, etc.;

• Periodicidade de pagamento e número de prestações;

• Montante da prestação;

• Quadro de reembolso indicativo;

• Obrigações adicionais - relacionadas com abertura de contas à ordem, seguros de vida, não vida e multiriscos, coberturas e vendas associadas ao crédito;

• Reembolso antecipado - questões relacionadas com a amortização do empréstimo total ou parcial;

• Características flexíveis;

• Outros direitos do consumidor - prazos e validade da FINE;

• Reclamações - informações para reclamações;

• Incumprimento dos compromissos associados ao empréstimo: consequências para o consumidor- taxas de juro de mora e encargos e consequências da falta de pagamento;

• Documentação necessária para formalizar e efetivar o pedido de empréstimo - desde documentação referente aos rendimentos do cliente, até documentação necessária para escritura e para avaliação do imóvel;

• Quadros de reembolso do empréstimo - com número da prestação, amortização de capital, juros, prestações, capital em dívida (fim do período), impostos, outros custos e total a pagar.

Em resumo, a FINE assegura uma maior transparência na celebração de créditos, protegendo o consumidor enquanto cliente bancário e fiadores.

Através deste documento, o cliente bancário consegue de forma fácil perceber as principais diferenças nas condições de crédito entre entidades bancárias, compreender qual a melhor opção para a sua situação, poupando tempo, e a longo prazo, dinheiro.

É por isso essencial uma leitura cuidada e atenta, devendo sempre esclarecer todas dúvidas.

 

O que é um fiador?

Fiador é aquele que presta fiança.

Pessoa responsável pelo pagamento da dívida, caso o devedor dessa quantia não pague.

 

O que é uma fiança?

Consiste numa garantia prestada pelo fiador relativa ao cumprimento de uma obrigação que recai sobre o devedor.

Quando é prestada uma fiança, o fiador vai responder pelo pagamento dessa dívida com todo o seu património, pois é uma garantia pessoal.

Em regra, a fiança tem como limite o valor da dívida que garante.

 

Qual a diferença entre a taxa fixa e a variável?

A taxa fixa é uma taxa de juro que se mantém durante o prazo previsto no contrato, seja num depósito a prazo ou num empréstimo.

A Taxa variável é uma taxa que se vai alterando ao longo do prazo do contrato, seja num depósito a prazo ou num empréstimo.

A taxa de juro é revista automaticamente em função da evolução de uma taxa de referência de mercado (o indexante) a que está associada, geralmente, a Euribor.

 

O que é a taxa de esforço?

É uma percentagem informativa relacionada com a proporção do rendimento de um agregado familiar afeto ao pagamento de todos os compromissos financeiros, tais como créditos à habitação ou crédito aos consumidores.

Mede a capacidade do agregado familiar para cumprir os compromissos financeiros assumidos.

A maioria dos bancos não concede empréstimos a clientes com uma taxa de esforço superior a 35%.

 

O que é a TAE?

A Taxa anual efetiva, TAE, é a medida do custo total anual associado a um determinado empréstimo, incluindo os juros e outros encargos que lhes estejam associados, nomeadamente comissões e seguros exigidos.

 

O que é a TAN?

A Taxa de juro anual nominal, TAN, corresponde à taxa a que são cobrados os juros dos empréstimos.

No caso dos empréstimos a taxa variável, a TAN corresponde ao valor do indexante acrescido do spread.

 

O que é a TAEG?

A Taxa anual de encargos efetiva global, TAEG, mede o custo total do crédito para o consumidor, expresso em percentagem anual do montante do crédito concedido.

Distingue-se da TAE (taxa anual efetiva) por incluir os impostos associados ao empréstimo.

A TAEG é a medida de custo utilizada no crédito à habitação, noutros créditos relativos a imóveis e no crédito aos consumidores.

É indicada na informação pré-contratual que é fornecida ao cliente.

 

O que é o spread?

O spread corresponde à margem de lucro das instituições de crédito nos contratos de crédito à habitação.

Varia de banco para banco.

Os bancos fazem variar o spread em função do montante do empréstimo, da percentagem de financiamento e, nalguns casos, do prazo.

O capital próprio e a subscrição de outros produtos também poderão influenciar em determinados bancos o valor do spread.

 

O que é a taxa de juro?

Custo do dinheiro que se pediu emprestado ou rendimento de uma aplicação financeira efetuada, expresso em percentagem do capital.

 

Quais os principais encargos associados a um processo de crédito à habitação?

Os encargos variam de banco para banco.

Trata-se de comissões de estudo, preparação de documentos, de abertura de processo, de formalização e de avaliação.

Tem de se contabilizar, igualmente, o pagamento do imposto de selo (IS) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT).

Neste momento, está em vigor um regime de isenção de IMT e IS para quem compra casa pela primeira vez, para habitação própria e permanente e tenha até 36 anos de idade.

 

Quais os seguros exigidos num crédito habitação?

O seguro de vida, que inclui as coberturas de morte e invalidez, com um capital idêntico ao valor do empréstimo, serve para garantir a liquidação da dívida, em caso de incapacidade ou morte.

O seguro multirriscos-habitação será usado para cobrir os danos no imóvel em caso de incêndio ou de sismo. Este seguro tem de ser contratado pelo valor de reconstrução do imóvel.

O consumidor pode optar pela contratação dos seguros junto de segurador da sua preferência, desde que a apólice contemple as coberturas e os requisitos mínimos exigidos pelo Banco.

 

O que é financiamento por tranches?

É um Empréstimo cujo montante é disponibilizado em diversas parcelas (tranches) à medida das necessidades do cliente.

Utilizam-se nos financiamentos para autoconstrução ou obras.

O financiamento é libertado de forma parcelar em função da evolução da obra, mediante o pedido de vistorias.

Durante este período, o empréstimo tem uma carência de capital, quer isto dizer que o cliente paga apenas os juros.

Quando a obra estiver concluída e o empréstimo libertado na totalidade passam a ser cobradas as prestações de capital mais os juros.

 

O que é hipoteca?

Uma hipoteca e uma garantia real que confere ao credor o direito de se fazer pagar pelo valor ou rendimento de certos imóveis ou coisas equiparadas que sejam propriedade do devedor ou de terceiros, com preferência sobre os demais credores que não gozem da garantia de privilégio especial ou não gozem da prioridade do registo.

As hipotecas podem ser legais, judiciais ou voluntárias, sendo estas últimas as mais comuns.

 

O que é incumprimento?

O incumprimento é uma situação de não cumprimento atempado pelo devedor de obrigações decorrentes do contrato de crédito, designadamente o não pagamento da totalidade do montante de uma prestação.

Até à resolução do contrato de crédito, o devedor encontra-se numa situação de mora.

Com a resolução do contrato de crédito, o incumprimento converte-se em definitivo, vencendo-se antecipadamente todos os montantes devidos.

 

O que é indexação?

A indexação é a ligação de uma determinada variável a um indicador de referência (por exemplo, cálculo da taxa de juro variável com base na Euribor).

 

O que é o indexante?

O indexante é a taxa de juro utilizada como referência nos empréstimos e depósitos a taxa variável.

O juro aplicável é calculado a partir da taxa de juro nominal, que no caso da taxa variável corresponde à soma do valor do indexante com um spread.

A Euribor é o indexante normalmente utilizado.

Nos contratos de crédito, o valor do indexante é revisto com uma periodicidade igual à do prazo a que o mesmo se refere (por exemplo, Euribor a 3 meses, Euribor a 6 meses, etc.).

 

No que consiste o regime de crédito à habitação a deficientes?

Trata-se de um regime de crédito à habitação bonificado para pessoas portadoras de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%.

É regulado pela Lei n.º 64/2014, de 26 de agosto.

 

No que consiste o protocolo APB na fase da escritura?

Na fase da escritura, quando existe uma hipoteca no imóvel que vai ser vendido ou transferido, este tipo de protocolo dispensa a emissão de distrate e a escritura é efetuada ao abrigo do protocolo interbancário APB.

O banco credor recebe por via eletrónica uma transferência do novo banco financiador, dispensando a presença física do colaborador do banco e do respetivo distrate no dia da escritura.

O pedido é feito pelo cliente vendedor no seu próprio banco onde está registada a hipoteca.

 

Fontes:

https://aprova.pt/

https://www.doutorfinancas.pt

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