O que é a avaliação imobiliária

A avaliação imobiliária assenta no pressuposto de aferição de qual o valor de um imóvel, de acordo com o espaço temporal em que incide o estudo e de acordo com o objetivo da avaliação.

Normalmente, uma avaliação pretende encontrar o valor real ou provável para uma transação.

Contudo, em função do objetivo da avaliação, poderão ser encontrados outros valores importantes para o imóvel, como por exemplo o valor de seguro, valor financeiro ou valor residual de uma propriedade.

Ela também é importante para casos em que é necessária a partilha de heranças, o financiamento hipotecário, cálculo de indenização por expropriação ou determinação de valor para fins fiscais.

É por isso que uma correta análise da propriedade pressupõe muito mais do que uma valorização simples.

Assim, uma avaliação imobiliária passa pela análise física do imóvel, da realidade do mercado onde se insere e de eventuais limitações ou valências que possam ter influência no seu valor final.

Consultar um perito avaliador credenciado é a melhor forma de apurar o valor correto do seu imóvel.

Quem faz a avaliação de imóveis?

No caso de a avaliação ser realizada para fins de obtenção de crédito habitação, este processo, que é suportado pelo comprador da habitação, e deverá ser realizado por uma entidade especializada.

Assim, os próprios bancos cobram uma comissão de avaliação de imóveis para concretizar esse processo e, assim, decidirem se, e em que termos, concedem o financiamento.

No entanto, o próprio comprador pode (e deve) realizar uma avaliação imobiliária independente à habitação que pretende comprar, uma vez que o consumidor tem de dar um valor estimado da casa ao banco.

É possível, então, recorrer a quatro tipos de avaliadores de imóveis:

• Empresas especializadas ou técnicos por conta própria que façam esta avaliação;

• É possível recorrer a alguns sites de avaliação de imóveis, não pagando nada pelo processo;

• O Portal das Finanças também disponibiliza um avaliador de zona geográfica, atribuindo um valor à habitação e um montante a pagar de impostos;

• Alguns bancos também começam a disponibilizar um serviço de avaliação de imóveis independente dos seus créditos à habitação.

O ideal será optar por um agente especializado para obter um relatório detalhado e mais completo.

É importante referir que, e tal como recomenda o próprio Banco de Portugal, os relatórios de avaliação de imóveis deverão ser entregues aos consumidores e não apenas às instituições de crédito.

Note que a avaliação de imóveis é sempre exigida pela instituição financeira, independentemente de o cliente realizar uma avaliação através de avaliadores especializados.

Isto porque atualmente os parâmetros de avaliação dependem da entidade bancária e porque estas têm parcerias com determinados avaliadores de imóveis.

No entanto, existe a possibilidade de, no futuro, o cliente apenas ter de pagar uma única avaliação de imóveis, que poderá ser aceite por todas as entidades bancárias.

 

Quando se faz a avaliação de imóveis?

A avaliação imobiliária é requerida para diversos fins, tendo carácter de obrigatoriedade nalgumas situações:

• Num processo de crédito hipotecário para a compra ou construção de um imóvel;

• Por motivos fiscais, tal como a avaliação patrimonial (VPT) que entre outros fins, serve de base ao cálculo de impostos como o IMI, IMT, etc.;

• No âmbito de um processo judicial;

• Herança ou partilha de imóveis;

• Expropriação por motivos de utilidade publica;

• Avaliação requerida por uma entidade seguradora;

• Diversos tipos de transações;

• No âmbito de um processo de investimento;

• No âmbito de uma avaliação patrimonial de um particular ou empresa.

Quando realizada com o objectivo de constituição de um crédito à habitação, sempre que um indivíduo pretende comprar uma casa, é o comprador que deve pagar a avaliação desse mesmo imóvel.

Para além disso, também é necessário que exista uma avaliação de imóveis quando se procede à transferência de crédito à habitação.

Nesses casos, a instituição financeira para a qual irá transferir o seu financiamento precisa de confirmar o valor de avaliação e, por outro lado, se a casa já tem alguns anos, o seu valor de avaliação é, geralmente, diferente.

Existem outros casos em que fará sentido realizar a avaliação de imóveis: em processos de partilhas de herança, quando os herdeiros não chegam a acordo relativamente ao valor do imóvel; e ainda quando se pensa em vender a casa, para poder vendê-la ao seu valor atual.

Por outro lado, existe a possibilidade de isenção no pagamento da comissão de avaliação, quando o cliente opta por comprar uma casa do próprio banco. Estes imóveis têm inúmeras vantagens, como isenção de comissões iniciais ou possibilidade de financiamento a 100%.

 

Que fatores influenciam a avaliação de imóveis?

Para determinar o valor do imóvel, a avaliação tem, geralmente, os seguintes fatores em conta:

• A localização da casa, incluindo o piso, a vista que é possível ter a partir da habitação, a orientação solar e ainda as acessibilidades;

• A qualidade da construção do imóvel;

• A data de construção;

• O estado de conservação (para casas usadas);

• O terreno onde está inserida;

• A tipologia e a disposição da habitação;

• Os acabamentos e equipamentos disponíveis;

• As facilidades do imóvel, isto é, estacionamento, piscina, elevador, espaços verdes, entre outros;

• O estado do mercado, ou seja, a procura e a oferta actuais.

Assim, quanto melhores forem estes fatores, maior será o valor de avaliação da casa.

 

Como é que se calcula o valor da avaliação

De modo geral, os principais métodos de avaliação de imóveis são: o evolutivo, o involutivo e o comparativo.

Método do Rendimento: Também designado por “Método Analítico”, “Método da Capitalização do Rendimento”, “Método de Exploração” ou “Método Indireto”, e é utilizado quando é possível estimar o rendimento passível de ser obtido por uma determinada propriedade, tendo como base a capitalização atual da renda líquida prevista. Em conjunto com o anterior, este é um dos métodos mais utilizados em Portugal.

Método do Custo: Também designado por “Método do Investimento”, “Método do Custo de Reprodução”, “Método do Custo de Reposição” ou “Método do Custo de Substituição”, consiste na determinação do valor do imóvel através da soma entre o valor de mercado do terreno e de todos os custos necessários para a construção de um imóvel com as mesmas características físicas e funcionais. É utilizado na avaliação de imóveis raramente transacionados, tais como património público, igrejas, castelos, etc.

Método Comparativo: é o método de avaliação imobiliária mais conhecido. Nesse tipo de análise é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer, entre outros pontos.

O método mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado, que se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel para que seja obtido um valor médio.

É válido ressaltar que esse resultado é feito sob média ponderada, pois ainda que os imóveis tenham características parecidas, eles são sempre diferentes, cada um com suas particularidades.

O cálculo do valor de um imóvel vai ser altamente influenciado pelos fatores listados anteriormente.

Após serem devidamente consideradas as várias características do imóvel, aplica-se uma fórmula para chegar ao valor da avaliação.

Fórmula: Valor por metro quadrado por zona X Área de construção da habitação

De salientar que, para a fórmula de cálculo do valor de avaliação do imóvel, as diferentes áreas associadas à habitação poderão ser contabilizadas pelo perito avaliador com valores distintos ao nível do preço por metro quadrado.

Neste âmbito poderão ser avaliadas com valores distintos as seguintes áreas:

• Área Bruta Privativa: É a superfície total da habitação, incluindo sala, quartos, cozinha, corredores, casas de banho, e restantes divisões, bem como varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, sendo medida pelo perímetro exterior da mesma);

• Arrecadações

• Varandas

• Terraços Acessíveis

• Estacionamento (Lugares/Box)

• Outros (Elevador, piscina, etc.)

É à Área Bruta Privativa que o perito avaliador atribuirá o valor máximo por metro quadrado, valor que servirá depois de referência para o cálculo do valor das restantes áreas.

A título exemplificativo, se o valor da Área Bruta Privativa for de 3.000€, é expectável que o valor das varandas corresponda apenas entre 20% a 30% desse valor, portanto, entre 600€ e 900€.

A mesma lógica se aplica às restantes áreas – arrecadações, estacionamento, etc. -, às quais serão atribuídas diferentes ponderações de acordo com os critérios definidos pelo perito avaliador.

 

Valor de Mercado vs Valor de Venda Forçada vs Valor para o Seguro

Importa salientar que existem diferentes definições de valor de avaliação de um imóvel.

A saber:

Valor de Mercado: corresponde ao valor pelo qual se estima que o imóvel, adequadamente publicitado (durante um período normal de tempo em coerência com a sua natureza) seja vendido, à data da avaliação, atuando o vendedor e comprador de forma independente um do outro, sem qualquer tipo de coação ou outro tipo de pressão, e com bom conhecimento do mercado;

Valor de Venda Forçada (ou de Venda Rápida): é o valor pelo qual o imóvel poderá ser vendido no caso de o vendedor estar sujeito a qualquer tipo de condicionalismo/restrição que possa exigir a alienação da habitação;

Valor para o Seguro: é definido como o montante estipulado no contrato de seguro (seguro obrigatório de incêndio para propriedades em regime de propriedade horizontal ou o seguro multirriscos habitação), que se aplica àquele bem imóvel como uma responsabilidade da seguradora, no caso de danos e prejuízos financeiros ocorridos no bem serem causados ao segurado por um risco especificado no contrato de seguro.

 

Como pedir uma segunda avaliação?

Caso não concorde com a avaliação atribuída ao imóvel, deverá argumentar com o banco, apresentando argumentos que justifiquem uma nova avaliação.

Para tal, deverá solicitar o acesso ao relatório do perito avaliador e verificar em que domínios surgem as disparidades entre o valor efetivo da avaliação e o valor que considera ajustado.

Caso entenda que os valores por metro quadrado considerados no relatório estão muito distantes da dinâmica efetiva do mercado, deverá fundamentar adequadamente com a apresentação de alguns imóveis similares exemplificativos que comprovem uma verdadeira análise comparativa.

 

Quanto custa fazer uma avaliação?

O custo de uma avaliação vai depender da entidade a quem irá pedir esse serviço.

Se for diretamente pelo cliente, então esse valor irá variar consoante as características do imóvel em questão.

No entanto, se pedir a um banco, esse custo será cobrado sob a forma de uma comissão. As comissões são valores fixos estabelecidos pelos bancos.

Atenção: As instituições bancárias não aceitam relatórios de avaliação externos (não realizados através do próprio banco) aquando dos pedidos de crédito habitação, pelo que terá sempre de incorrer neste custo independentemente de já ter solicitado previamente uma avaliação ao imóvel que pretende adquirir com recurso a financiamento.

Para perceber quais os montantes cobrados pelas instituições bancárias neste âmbito, confira os diferentes valores da comissão de avaliação na tabela abaixo:

Bancos	Comissão de avaliação
Montepio	210€
UCI	212,50€
Bankinter	220€
Banco CTT	230€
BPI	230€
CGD	230€
Crédito Agrícola	230€
Santander	230€
Abanca	275€
Banco Best	310€
Novo Banco;	310€

Valores de acordo com os preçários dos bancos em agosto de 2021

Para além das opções destacadas na tabela acima, também o EuroBic disponibiliza o serviço de avaliação de imóveis, sendo que o custo da comissão varia entre os 200€ e 1.400€, consoante a natureza e dimensão do imóvel em questão.

Já o Millennium BCP e o ActivoBank não apresentam apenas um montante base mas sim valores diferentes mediante o tipo de imóvel a ser avaliado. Nestes casos, a comissão de avaliação para imóveis residenciais é de 230 euros, para não residenciais varia entre os 288,06€ e 1.234,52€ e para acompanhamento de obras está estabelecida nos 115€.

 

Quanto tempo demora a avaliação de um imóvel?

Regra geral, após fazer o pedido de avaliação do imóvel junto da instituição bancária que irá conceder o crédito habitação, o agendamento da visita do perito poderá demorar cerca de uma semana.

Após a visita, a entrega do relatório de avaliação poderá demorar igualmente uma semana.

Assim, genericamente, é expectável que o tempo para a conclusão de uma avaliação de um imóvel varie entre 10 a 20 dias.

 

Quais os Dados a Constar numa Avaliação Imobiliária

O relatório deve incluir as seguintes informações:

a. Identificação da entidade que procede à avaliação;

b. Identificação clara do objecto da avaliação, incluindo fotografias e descrição das suas características físicas, funcionais, etc ;

c. Finalidade da avaliação, com referência à entidade ou pessoa para quem se efectua a avaliação;

d. Bases e pressupostos para a avaliação;

e. Data da última visita ao imóvel e data da avaliação;

f. Advertências (em relação à discrepância entre a realidade física e a descrição no registo matricial, quando existem dúvidas na identificação do imóvel ou em relação à estrutura e estado de conservação, sempre que o que se avalia não está de acordo com a legislação vigente, ou tem um uso não possível de determinar, quando há dúvidas em relação às fontes de informação, ao titular do imóvel no momento da avaliação e às condições de arrendamento ou cedência);

g. Método escolhido;

h. Cálculo justificativo, intervalo de erro admitido justificado;

i. Valor do bem (número e por extenso), quando a avaliação incida sobre um bem que constituído por diferentes propriedades cadastrais ou fracções para efeitos de registo, deve dar-se o valor total da propriedade e descriminar o valor parcial de cada uma das partes que o constituem (ex. Valor por cada fracção ou garagem de estacionamento);

j. Assinatura do avaliador.

 

Fontes:

https://investorcp.com/

https://arrudarq.pt/

https://ana-macao-kw.pt/

https://jornaleconomico.sapo.pt/

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