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O Engenheiro que Complementa o Imobiliário

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 Olá,  Se me acompanha, sabe que a minha missão como Consultor Imobiliário é proteger o seu investimento. Hoje, estou a dar um passo além, unindo formalmente a minha dupla expertise : os 30 anos de Engenharia e a visão do mercado Imobiliário. O maior risco que vejo é o que não se vê: as instalações Eletricidade, AVAC e Águas. É por isso que lancei um novo serviço de Consultoria Técnica Especializada, focado em mitigar exatamente estes riscos. 💣  O Risco Oculto de Milhares de Euros Durante anos, como ex-Diretor de Facilities para grandes ativos (EPAL, CTT, Grupo Inditex), eu vi o que a falha numa instalação obsoleta pode custar. Não são centenas de euros; são milhares de euros, que minam a rentabilidade do seu ativo ou condomínio. A maioria das due diligences é incompleta. Ela garante que o telhado está bom, mas ignora o coração tecnológico do edifício, onde a surpresa é mais cara. Eu trago o rigor de quem geria a manutenção de ativos de alta exigência para o seu proj...
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Tudo o Que Precisa Saber Sobre as Áreas de um Imóvel

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📏 Porque é que as áreas são tão importantes?

A área de um imóvel é um dos fatores mais relevantes na tomada de decisão de compra, seja para habitação, investimento, comércio, indústria ou atividade agrícola. No entanto, muitas vezes os compradores e até alguns proprietários desconhecem os diferentes conceitos legais associados às “áreas” de um imóvel.

Neste artigo explico-lhe de forma clara e rigorosa as várias designações de área que podem constar nos documentos oficiais de um imóvel, e o que realmente significam.

🧾 Tipos de Áreas de um Imóvel

✅ Área Total do Terreno

Corresponde à área total da parcela onde o imóvel está inserido, independentemente da sua utilização (urbana ou rústica).
Inclui tanto a área construída como a área livre do terreno.

✅ Área de Implantação

Aplicável apenas a imóveis edificados, a área de implantação representa a área do terreno ocupada pela projeção da construção no solo.
Inclui:

  • O perímetro exterior em contacto com o solo;

  • As paredes exteriores de caves, quando existam.

✅ Área de Terreno Livre

É a diferença entre a área total do terreno e a área de implantação.
Inclui logradouros, quintais, jardins, campos de jogos, piscinas, entre outros espaços exteriores não edificados.
Importante: esta área apenas é contabilizada até ao limite de duas vezes a área de implantação (conforme regulamento técnico).

✅ Área do Terreno Integrante da Fração

Refere-se a espaços descobertos (como logradouros) privativos de uma determinada fração autónoma, mesmo que pertençam ao terreno comum do edifício.
Por exemplo: um apartamento com um jardim exclusivo ou terraço descoberto.

✅ Área Bruta Privativa (ABP)

É a área total da fração autónoma, medida:

  • Pelo perímetro exterior das paredes exteriores;

  • Pelo eixo das paredes que a separam de outras frações.

Inclui: varandas, arrecadações, marquises e outras áreas privativas, mesmo que não sejam habitáveis.

✅ Área Bruta Dependente (ABD)

Abrange espaços cobertos, fechados e de uso exclusivo da fração, mas que são acessórios ao uso principal.
Exemplos:

  • Garagens

  • Arrecadações

  • Parqueamentos cobertos

  • Caves acessíveis

  • Varandas exteriores (não integradas na ABP)

✅ Área Útil

É a soma das áreas dos compartimentos interiores, incluindo:

  • Quartos, salas, cozinhas

  • Instalações sanitárias

  • Arrumos e corredores
    Mede-se pelo perímetro interior das paredes, descontando:

  • Espessura das paredes;

  • Encalços até 30 cm;

  • Condutas técnicas.

✅ Área Habitável

Subconjunto da área útil. Inclui apenas os compartimentos de habitação:

  • Quartos, salas e cozinhas.

Exclui: halls, casas de banho, arrumos e zonas técnicas.

🏠 Áreas Mínimas por Tipologia Habitacional

De acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), existem dimensões mínimas obrigatórias para os compartimentos de habitação em função da tipologia (T1, T2, T3, etc.). Estas normas definem:

  • Número mínimo de compartimentos habitáveis;

  • Áreas mínimas por compartimento (ex: quarto com pelo menos 9 m², sala com 12 m², cozinha com 5 m², etc.);

  • Área útil mínima da habitação.

🔗 Consulte diretamente o RGEU – Regulamento Geral das Edificações Urbanas para conhecer as exigências em vigor.

🔍 Onde consultar estas áreas?

As áreas legais de um imóvel constam de:

  • Caderneta Predial Urbana (Autoridade Tributária)

  • Certidão do Registo Predial (Conservatória)

  • Planta de Arquitetura Aprovada / Licenciamento (Câmara Municipal)

  • Certificado Energético e Ficha Técnica da Habitação (quando aplicável)

⚠️ Atenção: divergências de áreas

É frequente existirem diferenças entre as áreas declaradas em diferentes documentos. Nestes casos, recomenda-se:

  • Pedido de verificação junto da Câmara Municipal;

  • Levantamento topográfico ou medições técnicas atualizadas;

  • Apoio de um consultor imobiliário ou advogado especialista.

✅ Conclusão

Compreender os diferentes tipos de áreas de um imóvel é essencial para:

  • Avaliar corretamente o valor da propriedade;

  • Evitar surpresas legais ou fiscais;

  • Tomar decisões informadas na compra ou venda;

  • Cumprir exigências legais no licenciamento ou na avaliação bancária.

Se tiver dúvidas ou precisar de apoio na análise técnica e documental de um imóvel, estou disponível para o ajudar com total profissionalismo e rigor.

📚 Fontes de Informação

Location: Lisboa, Portugal

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