Intermediários de Crédito e Consultoria Financeira
Comprar um imóvel está cada vez mais fácil.
Afinal, mesmo em tempos desafiantes, existe oferta de
crédito disponível para quem procura comprar uma nova casa.
Nesse contexto, a consultoria financeira no sector imobiliário
passou a ser muito procurada.
Esse tipo de serviço é essencial
para que os compradores consigam avaliar todas as condições de acesso ao
crédito habitação — taxas, prazo, documentação etc. — para, então, optar pelo
financiamento mais adequado ao seu caso.
A partir de janeiro de 2019 os agentes imobiliários deixam
de poder tratar, junto das instituições de crédito, do financiamento dos
respetivos clientes e potenciais compradores de imóveis.
A atividade de aconselhamento de crédito à habitação passa
a ser responsabilidade exclusiva dos intermediários vinculados (*) –
profissionais independentes, devidamente certificados pelo Banco de Portugal,
cujas competências (técnicas e humanas) foram rigorosamente escrutinadas por
esta entidade reguladora.
Pensando nisso, preparei artigo onde explico como funciona a
consultoria financeira, as suas vantagens e como este serviço o pode ajudar a tomar
as melhores decisões quando se trata de recorrer a crédito para comprar casa.
Intermediários de crédito - o que são
O intermediário de crédito é a pessoa, singular
ou coletiva, que participa no processo de concessão de crédito:
- Apresentando ou propondo contratos de crédito a consumidores;
- Prestando assistência a consumidores nos atos preparatórios de contratos de crédito mesmo que não tenham sido apresentados ou propostos por si;
- Celebrando contratos de crédito com consumidores em nome das instituições mutuantes;
- Prestando serviços de consultoria, através da emissão de recomendações personalizadas sobre contratos de crédito.
O intermediário de crédito não
está autorizado a conceder crédito, nem a intervir na comercialização de outros
produtos ou serviços bancários, como, por exemplo, depósitos a prazo ou
serviços de pagamento.
Mesmo que ocorra intervenção de um intermediário de
crédito, o crédito é sempre concedido por uma instituição autorizada a conceder
crédito (por exemplo, instituições de crédito).
As instituições de crédito, as sociedades financeiras, as
instituições de pagamento e as instituições de moeda eletrónica habilitadas a
desenvolver a sua atividade em Portugal podem prestar serviços de intermediação
de crédito relativamente a contratos de crédito em que não atuem como mutuantes.
Estas entidades podem igualmente prestar serviços de
consultoria em relação a contratos de crédito em que sejam mutuantes ou atuem
apenas como intermediários de crédito.
Tipos de intermediários de crédito
Existem diferentes categorias de
intermediários de crédito.
Os intermediários de crédito não
podem exercer atividade em mais do que uma das categorias.
Intermediário de crédito vinculado
É uma pessoa singular ou
coletiva que atua como intermediário de crédito em nome e sob a
responsabilidade total e incondicional do mutuante ou de vários mutuantes com
quem tenha celebrado contrato de vinculação.
O intermediário de crédito pode
celebrar o contrato de vinculação com um ou vários mutuantes, neste caso se, no
seu conjunto, estes mutuantes não representarem a maioria do mercado.
Intermediário de crédito a título
acessório
É uma pessoa singular ou coletiva que fornece bens ou
serviços e que, em nome e sob responsabilidade total e incondicional do
mutuante ou de vários mutuantes, atua como intermediário de crédito, tendo em
vista a venda dos bens ou serviços por si oferecidos.
Intermediário de crédito não vinculado
É uma pessoa coletiva que atua
como intermediário de crédito sem que tenha celebrado contrato de vinculação
com qualquer mutuante.
Este intermediário celebra um contrato de intermediação com
o consumidor, no qual são estabelecidos os termos e as condições da prestação
de serviços de intermediação de crédito.
Só os intermediários de crédito podem usar as expressões como “intermediário de crédito”, “mediador de crédito”, “agente de crédito” ou equivalentes na sua firma ou denominação.
Apenas os intermediários de
crédito não vinculados podem usar expressões que indiquem a inexistência de
vínculo com um mutuante ou grupo de mutuantes, designadamente “intermediário
independente” ou “consultor independente”.
Os intermediários de crédito
vinculados e a título acessório autorizados a prestar serviços de consultoria
não podem usar os termos “consultor”, “consultoria”, “recomendação” e as
expressões “consultor de crédito”, “consultoria de crédito”, “consultor
financeiro”, “consultoria financeira” ou similares.
Vantagens de ter um crédito habitação
aprovado antes de iniciar as visitas
A análise prévia do perfil financeiro permite ajustar a
procura de casa, em termos de valor, tipologia, localização, por exemplo.
Começar pelo crédito à habitação quando se quer comprar
casa pode parecer algo estranho, mas na verdade é uma estratégia muito
inteligente para quem não quer perder tempo.
A pré-aprovação do crédito à habitação consiste em analisar
o perfil financeiro do cliente, avaliar os seus rendimentos, despesas e nível
de risco associado, e em função disso calcular um valor de empréstimo para o
qual pode obter aprovação.
O resultado deste procedimento é, portanto, um tecto
máximo, que reflete o valor de financiamento que a instituição de crédito pode
financiar, mediante determinadas condições.
A utilidade desta análise prévia
Definir um intervalo de preços para a
pesquisa de casas
Convém recordar que, atualmente, a generalidade das instituições de crédito concede um valor de financiamento máximo de até 90% do valor do imóvel, pelo que ao saber quanto pode obter de empréstimo, o cliente passa também a ter noção do valor da compra a que poderá chegar, evitando perder tempo com opções de casas que não estão dentro da sua atual capacidade financeira.
Assim ao começar a procura de imóveis, o potencial
comprador já pode definir um intervalo de valores realista, para o qual sabe
que pode aprovar o financiamento necessário para concretizar o negócio.
Definir o tipo de casa que pode
comprar
De igual forma,
conhecer antecipadamente o montante de financiamento que se pode obter antes de
se começar à procura de casa pode ajudar a definir outros critérios de pesquisa
e seleção de imóveis, como a localização, a tipologia, os metros quadrados (m2), os acabamentos, por exemplo.
Saber até que valores se pode ir é uma excelente estratégia
para não perder tempo com imóveis que depois não pode comprar ou que podem
gerar frustração durante o processo de compra.
Dar uma resposta mais imediata
Muitos negócios não
se concretizam, porque os compradores, quando encontram uma casa que gostam,
não se podem comprometer de imediato e precisam de obter primeiro a aprovação
do valor do crédito à habitação.
Nesse intervalo de tempo surge outro comprador interessado
que passa à frente.
Ter uma pré-aprovação garante que, respeitadas as condições
aprovadas (como o valor de compra da casa), se consegue um empréstimo até
àquele valor, portanto, se encontrar a casa certa, ao preço certo, só é preciso
fechar o negócio.
Agilizar o processo de crédito
Tratar do processo
empréstimo, numa altura em que já só pensa em tratar da mudança de casa, por
ser algo stressante.
Ao ter a pré-aprovação do empréstimo, está-se a tornar o
processo mais simples e célere no final, e até se poderá mudar de casa mais
cedo.
No fim de contas,
pré-aprovar o crédito à habitação pode ser uma forma de tornar a compra de casa
mais focada e eficaz, sabendo desde o começo com o que pode contar e que tipo
de casa pode comprar. Sem perdas de tempo, nem expectativas desajustadas.
O que faz uma consultoria financeira?
Em poucas palavras, uma consultoria financeira orienta o
processo de compra de imóveis oferecendo ao cliente a melhor solução de crédito
habitação, conforme seu perfil.
Muitas pessoas que estão a pensar no financiamento bancário
para a compra de um imóvel pensa que basta ir directo ao banco onde tem conta e
realizar a operação.
Porém, essa
não é a melhor solução. Fazer a consultoria abre muitas portas para
que realize uma compra bem-sucedida, com mais agilidade, segurança e menos
burocracia.
Isso porque os intermediários de crédito são especializados
e conhecem a fundo as instabilidades do mercado, de modo que conseguem traçar o
perfil de cada cliente e encontrar a instituição financeira ideal para
auxiliá-lo.
Tudo isso, é claro, considerando-se aspectos como o valor
da taxa de juros e o prazo do financiamento.
Como se trata de um investimento elevado, não deve correr riscos.
Portanto, ter um intermediário de crédito apto para gerir todo o processo
relacionado com o financiamento bancário é garantia de um investimento bem
feito e sem dores de cabeça, mesmo que você pense em amortizar o crédito antes do fim do
prazo.
Quais são as vantagens de fazer uma
consultoria financeira?
Os benefícios de contar com esse serviço são inúmeros e afetam, principalmente, sua saúde financeira.
É Gratuito
A maioria
das agências imobiliárias está associada um intermediário de crédito que
disponibiliza o serviço de consultoria financeira de forma GRATUITA!
Nesse contexto, este é o 1º serviço que eu disponibilizo aos meus clientes compradores, de forma gratuita.
Menos burocracia
Como os
intermediários de crédito prestam consultoria de financiamento imobiliário
estão acostumadas a lidar com os exaustivos processos de compra e venda, é
natural que a transação fique bem menos burocrática nas mãos de profissionais
especializados.
Os intermediários de crédito estão aptos a lidar com todos
os perfis de clientes, sabendo como otimizar a transação em cada um dos casos,
o que facilita muito a vida de quem quer comprar um imóvel com segurança e
agilidade.
Acredite, a burocracia que tanto assusta as pessoas que não
estão habituadas a esses processos, não é um problema para quem os conhece tão
bem.
Muitos dos erros que são cometidos pelos compradores, em relação à documentação e aos prazos, por exemplo, podem ser evitados com a ajuda de uma consultoria especializada.
Melhores condições
Do mesmo
modo, por entender a fundo a situação do mercado imobiliário, os intermediários
de crédito são capazes de oferecer as melhores condições de financiamento, de
acordo com os interesses e expectativas de cada pessoa.
Tudo isso, claro, poupando aos compradores quaisquer riscos
com a compra.
Isso só é possível porque os intermediários de crédito se
tornam as responsáveis por analisar as condições oferecidas por cada
instituição financeira, considerando o somatório dos fatores mais relevantes da
transação: prazos, juros, amortização do financiamento, documentação
necessária, entre tantos outros aspectos relativos aos contratos de compra e
venda.
Juntos, esses fatores são os grandes responsáveis por garantir um processo viável e legítimo, que ocorra com a maior tranquilidade possível, sem comprometer o orçamento dos compradores, o padrão de consumo ou o bem-estar da família.
Atendimento personalizado
Eis um
ponto muito favorável da consultoria financeira: o atendimento personalizado.
A qualidade de atendimento é impecável, demonstrando
cuidado e respeito com a situação do cliente, de modo que ele não se comprometa
ou corra riscos com a aquisição.
Os consultores entrevistam o comprador para entender a
fundo o que ele deseja e quais são seus planos, tratando cada situação de modo
diferenciado.
Também é o profissional mais habilitado para tirar
quaisquer dúvidas sobre o processo relativo ao financiamento bancário, além de
se manter sempre à disposição.
Isso é fundamental na compra de um imóvel, pois esse é um dos principais investimentos da vida de qualquer pessoa. O atendimento personalizado consegue fazer com que ela se sinta seguro das suas ações, contribuindo para uma compra que terá menos probabilidade de trazer arrependimento.
Mais segurança
Transparência
e segurança são algumas das palavras de ordem na actuação dos intermediários de
crédito.
Como eles são dotados de conhecimentos técnicos para gerir o
processo de financiamento bancário, conseguem mediar de forma clara e objetiva
toda a comunicação entre o comprador e a instituição financeira, garantindo o cálculo
de financiamento adequado para cada perfil de compra.
Isso praticamente anula as possibilidades de risco do
negócio, visto que os compradores estarão devidamente amparados e orientados
sobre todas as condições contratuais.
Mas isso, obviamente, desde que estejam acompanhadas por um
intermediário de crédito confiável e reconhecido no ramo.
Em muitos casos, a sensação de insegurança só existe porque o comprador não entendeu determinado aspecto da negociação. Sem a ajuda de um intermediário de crédito especializado, essa pessoa pode não ter a quem recorrer para sanar as suas dúvidas, o que torna o processo mais confuso.
O que é preciso para obter um estudo de viabilidade financeira?
Para saber se é elegível ou não para a concessão de um empréstimo, as entidades bancárias têm de analisar alguns dos seus dados económicos básicos a partir de alguns documentos como:
- Documento de identificação legível e atualizado;
- Comprovativo de morada;
- Última declaração de IRS e nota de liquidação;
- Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal);
- Recibos verdes (últimos 6 meses) - se for trabalhador por conta própria;
- Recibos de vencimento (últimos 3 meses) se for trabalhador por conta de outrem;
- Extratos bancários (últimos 3 meses);
- Declaração de início de atividade (se aplicável);
- Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;
Como posso comparar as diferentes opções
e escolher a melhor?
Para escolher a melhor opção de crédito
habitação é importante ter em consideração alguns indicadores chave:
MTIC: O Montante Total Imputado ao
Consumidor reflete o custo total do empréstimo para o cliente, incluindo o
impacto dos juros e dos custos associados ao financiamento. Com este valor é
fornecida uma imagem realista do custo total do crédito habitação se cumprido o
prazo de financiamento.
TAEG: A Taxa Anual de Encargos
Efectiva Global (TAEG) é um dos indicadores que permite conhecer os encargos
que vai ter com o empréstimo. Contempla os diferentes custos do crédito
habitação, sejam as comissões (comissão de abertura, comissão de formalização,
comissão de avaliação, por exemplo), despesas (Imposto de Selo sobre o mútuo,
despesas com registos ou serviço Casa Pronta, honorários do serviço de
solicitadoria) ou seguros (seguro multirriscos do imóvel, que é obrigatório por
lei, e frequentemente também o seguro de vida).
Produtos Associados:
São produtos contratados juntamente com o crédito habitação e que podem ter
impacto no valor final a pagar pelo empréstimo. Entre os mais frequentes estão
a abertura de conta, a domiciliação de ordenado, os cartões de crédito, entre
outros.
Embora existam produtos associados ao
crédito habitação como o seguro do imóvel, que são pedidos pela generalidade
das instituições de crédito, não é obrigatória a contratação dos produtos que
são apresentados pela maioria das instituições de crédito. Por essa razão, é
importante analisar os produtos facultativos propostos com a contratação do
empréstimo de modo a ter a certeza de que está a contratar produtos que
necessita e que não representam um custo acrescido ao crédito habitação.
Como escolher o melhor crédito habitação
Analisar simulações de crédito habitação é uma tarefa
difícil para quem não sabe o que procurar.
Saiba as 3 questões que deve fazer para se certificar que
toma a melhor decisão na compra da sua casa.
A proposta que tem o menor spread é a mais económica?
Não
necessariamente. Este é um dos grandes mitos do crédito habitação, porque o spread
é apenas um custo entre outros, sendo possível que uma proposta tenha um spread
menor, mas outros custos mais elevados, podendo não ser a mais vantajosa.
Não é por isso recomendável que este seja o único critério
a ter em consideração para comparar propostas.
Os produtos associados ao crédito
habitação para redução do spread são uma mais-valia?
Não
necessariamente, também. Um bom princípio a respeitar nesta matéria é não
subscrever produtos de que não precisa.
As vendas associadas são uma solução para reduzir o spread,
mas que levanta duas questões: por um lado, a redução do spread pode não
significar uma poupança efetiva, porque com mais produtos há também mais
despesas, portanto o que se poupa no spread pode ficar diluído em outros
custos adicionais; por outro lado, ao fazer depender o spread de uma
venda associada isso significa que o cancelamento desses produtos pode
significar o aumento do spread para o valor inicial, caso esses produtos
não sejam mantidos durante toda a duração do contrato de crédito.
Que indicadores devem ser considerados
para escolher a proposta em que se paga menos pelo empréstimo?
Há dois
indicadores fundamentais, apresentados nas simulações de crédito habitação, que
refletem a totalidade de custos com o empréstimo.
Um deles é a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global)
que contempla comissões bancárias (comissão de abertura, de formalização, de
avaliação e de processamento da prestação, por exemplo), juros, despesas
(impostos e emolumentos de registo da hipoteca) e os custos dos seguros
associados ao empréstimo (o seguro multirriscos do imóvel e o seguro de vida).
O outro
é o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) que, tal como o nome indica,
representa o montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante
todo o período do empréstimo, juntando ao montante total do crédito a pagar
todos os custos associados a esse crédito (juros, comissões bancárias, impostos
e outros encargos).
Ao
contemplarem o custo total do empréstimo, a TAEG e o MTIC são a melhor forma de
comparar diferentes propostas de crédito habitação e escolher a mais vantajosa.
Como escolher a melhor consultoria de
financiamento imobiliário?
A primeira coisa a fazer é considerar o atendimento.
Como referi, ele deve ser diferenciado e focado em
apresentar soluções compatíveis com o seu perfil específico.
Além disso, é importante fazer perguntas ao intermediário
de crédito para avaliar se, de facto, ele é uma pessoa capacitada a orientar o
processo de financiamento bancário do início ao fim, explicando todos os
trâmites burocráticos.
Tudo deverá ser feito com muita agilidade, transparência e,
sobretudo, segurança, pois estamos falando de um bem patrimonial.
Os profissionais que tiverem estes atributos serão, sem
dúvida, as pessoas mais indicadas para atender aos compradores interessados em
adquirir a casa própria por meio de um financiamento bancário.
É claro que nem sempre os intermediários e crédito terão
todas as respostas na ponta da língua. Mas, certamente, saberão como obter as
informações necessárias para esclarecer as dúvidas do comprador e oferecer
soluções compatíveis com seu perfil.
Caso vá contratar uma empresa para prestar essa
consultoria, certifique-se de é uma marca com boa reputação do mercado.
Quem
pode recorrer a financiamento bancário para a compra de um imóvel?
Qualquer pessoa maior de idade, pode recorrer a financiamento
bancário para a compra de um imóvel.
Para isso, é necessário que seu nome não conste em lista de
devedores, que consiga comprovar rendimentos adequados ao valor da compra e que
tenha capitais próprios de valor igual a, pelo menos, 10% do valor do imóvel e
ainda fundos adicionais para pagar os custos do processo de crédito e dos
impostos a liquidar no momento da escritura (IMT e IS).
É Possível Pedir Um Crédito Habitação Com
100% Financiamento?
Sim, porém com uma condição.
De forma a conseguir a totalidade do financiamento para o
seu crédito habitação, terá de comprar um imóvel da banca. Caso contrário, o
banco só poderá disponibilizar, no máximo, 90% do valor total da casa.
As instituições bancárias foram adquirindo imóveis devido
ao incumprimento no pagamento das prestações de crédito habitação de alguns
clientes.
Para reaverem o montante investido em clientes que nunca
chegaram a reembolsar o empréstimo cedido, os bancos vendem essas casas a preços
mais baixos do que os aplicados no mercado e disponibilizam 100% do
financiamento.
Talvez esta seja uma resposta um pouco desanimadora e
podem-lhe ter passado algumas questões pela cabeça enquanto leu esta
explicação. Se calhar até já tem um imóvel em vista e este não está presente na
lista de casas na banca.
Mas vamos ver precisamente quais as alternativas e porque é que este procedimento funciona desta maneira através de duas questões:
Porque Não Podem os Bancos Financiar
Mais do que 90%?
Não podem porque a lei portuguesa assim o define.
Após o período de crise financeira em Portugal, os bancos e
instituições financeiras tiveram de limitar a concessão de crédito habitação.
Isto porque surgiram demasiados incumprimentos de pagamentos.
Assim, o Banco de Portugal aprovou uma nova lei para a
concessão de créditos que entrou em vigor a 1 de julho de 2018.
Esta lei exige que o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (rácio “Loan-to-Value”, em português, “rácio financiamento garantia”) seja de, no máximo:
- 90% para créditos em habitação própria e permanente (Decreto-Lei n.º 349/98 – Artigo nº 11);
- 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente;
- 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária.
Imagine que quer comprar uma casa que custa 150.000€.
Segundo a lei, os bancos só poderão financiar até 135.000€. E isto não
significa que não financiem menos.
Como o crédito habitação atinge montantes muito elevados,
os bancos querem ter o mínimo risco possível. Por isso, o objetivo é que se
consiga ter a certeza que os clientes têm capacidade para cumprir com os seus
pagamentos.
Desta forma, para comprar uma habitação própria, as instituições bancárias decidem qual a percentagem que cada pessoa terá de pagar de entrada inicial de acordo com a sua situação financeira e este valor será sempre no mínimo de 10% do valor total da habitação.
Será
que Pode Pedir Um Crédito Pessoal Para Financiar a Entrada Inicial?
Não, já que é punível por lei.
Talvez conheça alguém que já tenha feito precisamente isto.
A verdade é que é ilegal pedir um crédito que tenha o propósito de arcar com as despesas de uma entrada inicial, mesmo que não seja com a mesma entidade onde queira fazer o crédito habitação.
Digamos que é uma forma de “enganar” os bancos e, hoje, já é punível por lei.
Portanto, se a casa que tem em vista não é um imóvel da banca, então não será mesmo possível um financiamento a 100%.
Fontes:
https://blog.credipronto.com.br/
https://clientebancario.bportugal.pt/
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