O que é o valor patrimonial de um imóvel?

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) expressa o valor real de um imóvel num dado ano. Encontra-se exposto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e o proprietário pode saber qual é o valor que se aplica à sua habitação consultando a Caderneta Predial.

O VPT usa-se tanto para calcular o IMI como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Desde logo, é necessário, em primeiro lugar, saber distinguir entre prédios urbanos e prédios rústicos. Os prédios urbanos dizem respeito a tudo o que são edifícios habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, bem como terrenos para construção.

Já os prédios rústicos, por sua vez, são assim considerados quando se trata de terrenos situados fora de um aglomerado urbano e que não sejam terrenos para construção. Tipicamente, neste caso, falamos de terras destinadas a exploração agrícola. Águas e plantações também cabem nesta definição.

Torna-se importante perceber esta destrinça, uma vez que o cálculo do Valor Patrimonial Tributário é efetuado de forma diferente quer se trate de prédios urbanos ou rústicos.

Porém, utilizarei apenas o que se refere aos prédios urbanos, ou seja, para edifícios destinados a habitação.

O Valor Patrimonial Tributário não é o valor da escritura. O valor da escritura utiliza-se para pagar o IMT, mas somente se porventura o VPT não for superior ao valor de escritura – caso contrário, prevalece o primeiro (isto encontra-se estabelecido para evitar que, por exemplo, se vendam casas a 60 mil euros quando nas Finanças estão avaliadas em 170 mil euros).

 

Como se calcula?

 Segundo consta no nº 1 do artigo 38º do CIMI, a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

Vt = valor patrimonial tributário

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afectação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

Na prática, este é o valor que o imóvel tem para a AT e que se encontra na Caderneta Predial do mesmo.

Note-se que o valor base dos prédios edificados (Vc), de acordo com o artigo 39º do CIMI, é referente ao custo médio de construção por metro quadrado.

Já a área bruta de construção corresponde ao somatório da área bruta privativa (superfície total do edifício) e das áreas brutas dependentes (áreas cobertas que são acessórias ao edifício ou fração – garagens, parqueamentos, arrecadações, sótãos, caves e outros), resultando num coeficiente que varia entre 1 e 1,60.

O coeficiente de afetação varia entre 0,08 e 1,20 consoante o imóvel se destine a estacionamento, armazéns, indústria, habitação, comércio ou serviços – os valores a aplicar encontram-se pré-estabelecidos no artigo 41º do CIMI.

Por sua vez, o coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5 (reduzindo-se o para 0,35 em meios rurais e nos casos de habitações dispersas). Para o cálculo deste coeficiente entram quatro grandes fatores de influência: existência de transportes públicos próximos da casa; acessibilidades, o que diz respeito à qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas; presença de equipamentos e infraestruturas sociais, tais como escolas, comércio e serviços públicos; localização numa zona de elevado valor de mercado imobiliário.

O coeficiente de qualidade e conforto – que oscila entre 0,5 e 1,7 – consiste no conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano, tais como garagem, piscina, campos de ténis, elevadores, ar condicionado, etc.

No CIMI, estes elementos encontram-se divididos em duas categorias: por um lado, os “majorativos” e, por outro lado, os “minorativos”, sendo atribuído um dado valor a cada um dos constituintes destas classes.

Por último, o coeficiente de vetustez, fixado entre 0,35 e 1, é referente ao número de anos da habitação, isto é, à antiguidade da mesma.

Portanto, o cálculo do VPT é baseado em todo este conjunto de coeficientes, que são indicadores do valor fiscal da habitação em causa.

 

Actualização do VPT?

Como disse atrás, o valor do IMI e do IMT a liquidar depende do Valor Patrimonial Tributário do imóvel.

Nesse sentido, e de forma a ter a certeza de que está a pagar o valor correcto de IMI, pode pedir a reavaliação do VPT dos respetivos imóveis.

Este pedido é gratuito e pode ser feito de três em três anos.

No entanto, há alguns aspetos que deve ter em consideração antes de fazer o pedido, nomeadamente ter conhecimento de como é calculado este imposto, saber o que é o VPT e como é feita a avaliação e atualização deste valor e ainda saber se compensa realmente pedir a reavaliação do IMI.

#1 – Avaliação

O VPT é avaliado, numa primeira instância, por iniciativa do chefe do serviço de Finanças com base na sua fórmula de cálculo, na Declaração do Modelo 1 do IMI e ainda nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor após a emissão da licença de utilização.

#2 – Atualização

Conforme consta no nº 1 do artigo 138º do CIMI, a atualização do VPT dos prédios urbanos é feita de três em três anos pela AT.

No entanto, desta vez, o cálculo do VPT já não é feito de acordo com a respetiva fórmula.

O nº 2 do artigo supramencionado diz ainda que, ao invés de serem considerados todos os parâmetros já referidos, para ser calculado o novo Valor Patrimonial, a AT aplica apenas 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda ao valor apurado inicialmente.

O objetivo é ajustar o VPT à inflação, levando a que o proprietário sofra um aumento de IMI a cada três anos.

#3 – Reavaliação

E se lhe disser que há possibilidade de “escapar” a estas atualizações periódicas?

Para tal, tem de efetuar 13 o pedido do recálculo do VPT à Autoridade Tributária e Aduaneira, tendo em conta os valores atualizados dos parâmetros para não se sujeitar à atualização periódica e automática que aplica os 75%.

Este recálculo é o que lhe irá proporcionar a reavaliação do IMI.

Apesar de haver parâmetros que não mudam muito com o tempo, existem alguns que sofrem alterações significativas, como é o caso do coeficiente de vetustez, o valor base dos prédios edificados e o coeficiente de localização.

Assim, é importante que o VPT da sua habitação seja recalculado com base nos valores atuais e reais de todos os fatores, pois só assim é que o valor do imóvel será realmente apurado e poderá ser feita uma reavaliação do IMI.

É permitido por lei que a cada três anos os proprietários possam pedir nova avaliação do VPT do imóvel sem qualquer custo.

 

Considerações a ter antes de pedir a reavaliação

Em termos muito simples, o VPT resulta de uma avaliação do imóvel com base em determinados parâmetros, tais como a área bruta de construção, a localização da casa, a qualidade, o conforto e a antiguidade da mesma, bem como o valor de construção.

É preciso analisar cada coeficiente antes de proceder ao pedido de reavaliação do VPT.

Nem sempre a reavaliação se traduz na diminuição do IMI, podendo até representar um aumento, algo que certamente não deseja que aconteça.

São quatro os parâmetros que deve avaliar no sentido de saber se vale a pena fazer a reavaliação do IMI:

• Valor base dos prédios edificados;

• Coeficiente de qualidade e conforto;

• Coeficiente de vetustez;

• Coeficiente de localização

É necessário que analise os parâmetros no seu todo, pois a poupança que pode obter pela descida de um deles pode ser anulada pelo aumento de outro, acabando por não compensar.

Valor base dos prédios edificados

Este indicador, de acordo com o Portaria nº 310/2021, de 20 de dezembro, corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor.

De acordo com o Portaria nº 310/2021, o valor médio de construção em 2022 é fixado nos 512 euros, correspondendo a 640 euros de valor base que se mantém inalterado face a 2021.

O valor base é calculado mediante a adição dos 25% da AT previstos no nº 1 do artigo 39º do CIMI.

 

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto, conforme definido no nº 1 do artigo 43º do CIMI, oscila entre 0,5 e 1,7.

Este coeficiente avalia o conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano, tais como a existência de garagem ou a localização num condomínio fechado com piscina, por exemplo.

Uma habitação com estas características terá um coeficiente de qualidade e conforto superior a um apartamento localizado numa zona industrial e com garagem coletiva.

Este coeficiente pode ser agravado ou atenuado, avaliado com base em 13 elementos majorativos e 11 minorativos.

 

Coeficiente de vetustez

Conforme consta no nº 1 do artigo 44ª do CIMI, o coeficiente de vetustez é fixado entre 0,40 e 1 e refere-se à antiguidade da habitação.

Este coeficiente diminui face à idade do imóvel, mas apenas até aos 61 anos.

Uma vez que a habitação completa 61 anos de existência, este coeficiente deixa de ser atenuado.

Existem oito escalões com base na idade do imóvel para estipular o coeficiente de vetustez do mesmo:

Por exemplo, imagine que comprou uma casa nova há três anos. Até ao final deste ano poderá pedir a reavaliação do VPT para que o valor a pagar pelo IMI seja atenuado em 10%.

 

Coeficiente de localização

O coeficiente de localização, conforme consta no nº 1 do artigo 42º do CIMI, varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35.

Este valor é influenciado pelos seguintes fatores, enumerados no nº 3 do mesmo artigo:

• Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;

• Proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio;

• Serviços de transportes públicos;

• Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

A revisão dos coeficientes de localização dos imóveis foi efetuada em 2019 pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, respeitando o intervalo entre 0,4 e 3,5.

A aplicação destes valores de coeficiente já se refletiu no IMI em 2020, pelo que agora só haverá nova avaliação.

 

Como simular o Valor Patrimonial Tributário de um imóvel?

Para simular este valor, em primeiro lugar, é preciso saber qual é o coeficiente de localização. Para tal, basta aceder ao SIMIMI (Simulador de Valor Patrimonial Tributário) no site da Autoridade Tributária e Aduaneira.

É necessário inserir a morada completa e depois, ao clicar em cima da residência, aparecerá o valor do coeficiente de localização.

Clique em cima desse valor. Após fazer isto, aparecerá um quadro com a discriminação dos coeficientes de localização.

À frente do campo “Habitação” aparece a opção “Simular”. Clique na mesma e aparecer-lhe-á um formulário, o qual terá que preencher.

No fim, carregue em “Calcular”. Desta forma, terá uma simulação do VPT.

O VPT não depende do proprietário do imóvel, sendo estabelecido automaticamente pelas Finanças de três em três anos, de maneira que, se desejar atualizar os dados do seu imóvel, só poderá fazê-lo três anos depois de decorrida a última avaliação fiscal da habitação.

A primeira avaliação de um prédio urbano é sempre efetuada pelas Finanças. Se pretender uma reavaliação, só a pode solicitar ao fim de três anos e pode fazê-lo através do Portal das Finanças.

O Valor Patrimonial Tributário é, no fundo, o valor fiscal do imóvel.

Note-se que, em caso de compra e venda de um imóvel, podem surgir discrepâncias entre o Valor Patrimonial Tributário e os valores que as partes envolvidas no negócio declaram. Em caso de conflito, prevalece o VPT para efeitos de cálculo do lucro da venda que será tributado.

Fonte: Comparaja.pt

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