Escritura de Compra de um Imóvel
Um dos maiores custos associados à compra de uma casa
reside na realização da escritura.
Sendo este o último passo da aquisição de um imóvel – é
verdadeiramente o momento em que recebe a chave da sua nova habitação
A escritura consiste na fase final do contrato de aquisição
de um imóvel e é através desta etapa que quem vai adquirir a casa passa a ser
considerado o seu proprietário legal.
As escrituras de imóveis podem, por vezes, trazer
complicações na vida das pessoas se não forem devidamente lidas e analisadas.
Existem determinados pontos que têm que ser muito bem vistos antes de as
pessoas se comprometerem com a assinatura.
Neste artigo explico os aspectos a ter em conta antes da celebração da escritura e os custos associados a este acto.
10 aspetos a ter em conta na escritura de uma casa
1. Valor de Venda
Os impostos sobre a compra e venda vão ser calculados consoante o valor da venda aposto na
escritura pública. Assim, por muito que, posteriormente, se alegue que o valor
foi outro, o que importa é aquele que ficar a constar da escritura. Deste modo,
mostra-se especialmente relevante conferir se o valor pago é exatamente aquele
que vem discriminado na escritura, para que o imposto seja aquele com que se
está a contar.
2. Valor Patrimonial do Imóvel
Os impostos a serem pagos
relativamente à casa vão basear-se no valor patrimonial do imóvel, através do
qual será calculada uma percentagem fixa e determinada relativamente a cada um
desses impostos. Ora, é, portanto, necessário que esse valor corresponda ao que
se encontrar designado na caderneta predial, para evitar incómodos e também
surpresas por parte do comprador que não verifique a conformidade da escritura
com outros documentos.
3. Descrição do Prédio
É muito importante verificar se
a descrição da casa corresponde à realidade para, efetivamente, se adquirir
aquilo que se pensa estar a adquirir. Não analisar com cuidado a escritura pode
levar a pessoa a adquirir algo diferente daquilo que imaginava, pode levá-la a
adquirir apenas uma ou mais partes do imóvel em vez do todo e pode ferir, em
muito, as expectativas de cada um. Desta forma, é necessário ver, ao pormenor,
se a descrição da casa é mesmo a verdadeira.
4. Área do Imóvel
Para além da descrição, é importante
conferir que a área aposta na escritura é a mesma do imóvel que se adquiriu
para se evitar, mais uma vez, a aquisição efetiva de uma coisa distinta da que
se pretendia adquirir e da que se foi levado a crer que se estava a adquirir. A
conformidade desta área com a constante da caderneta predial pode também livrar
a pessoa de muitas confusões.
5. Numeração da Porta
Outro dado importante é o número
da porta, pois pode estar a assinar-se uma escritura de um determinado número,
na convicção de que se está a comprar um outro. Ou esse erro pode acarretar
prejuízos para a pessoa e até para terceiros, daí que seja importante ter
certeza destas questões.
6. Descrição da Garagem
Relativamente à garagem, importa
verificar se a mesma corresponde à descrição inscrita na escritura,
nomeadamente, no que diz respeito à sua lotação, isto é, se lá se diz que tem
capacidade para um determinado número de carros e se efetivamente é assim. Se o
vendedor ou mediador garantiu a existência de 2 lugares da garagem e, na escritura,
referir apenas 1, é melhor falar sobre isso, pedir para retificar ou entender
se se passa algo de errado, antes de a assinatura tornar tudo definitivo.
7. Área da Garagem
Na senda da descrição, é também
importante analisar se a área da garagem descrita neste documento corresponde à
da garagem que foi vista pelo comprador e se está de acordo com os demais
documentos da casa, também para não comprar "gato por lebre".
8. Numeração da Garagem
Tal como a casa, a garagem pode
ter a sua própria numeração, o que ocorre muito nos apartamentos, por exemplo.
Por isso, mesmo que a descrição e a área estejam corretas, importa perceber se
a numeração é a mesma, pois pode ter-nos sido mostrada uma garagem, num
determinado local, e estar agora a ser-nos vendida uma outra, com as mesmas
características, mas cuja localização não seja tão vantajosa ou até dificulte
as manobras, por exemplo.
9. Nome do Vendedor
É sempre importante verificar se
o nome do vendedor que consta da escritura pública é o mesmo que consta da caderneta
predial e de todos os registos da casa, sob pena de se estar a adquirir a casa a alguém que se arrogue vendedor e não o seja, de facto.
10. Ónus sobre o Imóvel
É possível proceder à venda de
um imóvel que tenha sobre ele uma penhora ou uma hipoteca. No entanto, se esses
processos correrem os seus termos, esses imóveis terão que ser leiloados, de
forma a liquidar as dívidas do proprietário, e isto acontece mesmo já se tendo
vendido o imóvel e mesmo estando lá qualquer pessoa a morar. Então, é
importante garantir que se está a comprar algo livre de ónus ou encargos e que
não se vai simplesmente perder a casa, sem qualquer culpa ou responsabilidade.
Em que consiste a escritura pública de compra e venda?
Em termos muito simples, a escritura é um contrato entre duas partes que estabelece a venda de um determinado imóvel por um dos contraentes a outro contraente.
Desta forma, ambos os intervenientes do negócio (comprador e vendedor) são obrigados a estar presentes no dia da escritura.
No ato da escritura têm lugar dois momentos distintos. Por um lado, há lugar ao contrato de compra e venda, que estabelece que o comprador passa então a ser o proprietário legal do imóvel. Por outro lado, se houver recurso a crédito à habitação por parte do comprador, realiza-se o contrato de mútuo com hipoteca no qual é estipulado tudo o que se relaciona com o empréstimo (plano financeiro, taxas de juro, etc.) – é precisamente mediante a celebração deste contrato que o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao vendedor.
É de salientar que todos os custos com a escritura são integralmente suportados pelo comprador da habitação.
Onde se faz?
As escrituras podem ser realizadas em Cartórios Notariais, Conservatórias do Registo Predial ou até através do serviço “Casa Pronta- um conjunto de balcões únicos criado pelo Estado para que, nos mesmos, os cidadãos consigam tratar de todas as formalidades inerentes à compra e venda de uma casa.
Os documentos necessários para se realizar uma escritura
são os seguintes:
- Documentos de identificação civil e fiscal dos intervenientes;
- Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
- Certidão de teor (vulgarmente conhecida por Certidão Permanente Predial);
- Caderneta Predial Urbana ou Pedido de inscrição do Prédio na matriz (Modelo I do IMI) emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
- Ficha Técnica da Habitação (para imóveis com Licença de Utilização posterior a 31 de Março de 2004);
- Certidão de Infraestruturas;
- Documentos comprovativos da renúncia aos respectivos direitos de preferência, emitidos pela Câmara Municipal e/ou pelo IGESPAR - Instituto do Património Arqueológico e Arquitectónico (apenas nos casos em que a lei confere estes direitos de preferência às referidas entidades) ou dos confinantes no caso de um prédio rustico.
- Se o imóvel a adquirir já tiver uma hipoteca, é necessária uma declaração do valor que está em dívida e a extinção dessa mesma dívida (é o chamado distrate de hipoteca);
- Certidão Toponímica;
- Pagamento do Imposto do Selo (IS);
- Liquidação do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
Custos de escritura de imóvel
É difícil determinar ao certo o valor da escritura do crédito habitação, uma vez que esse montante varia muito consoante o preço de aquisição da casa, se se trata da primeira ou da segunda habitação, entre outros fatores, de maneira que não existe nenhuma tabela de custos previamente estabelecida.
Entre esses custos contam-se as comissões de avaliação do
imóvel, bem como a elaboração, registo e preparação da escritura, podem fazer
com que o comprador tenha de desembolsar uma quantia avultada, que pode exceder
em alguns casos os 500 euros.
A escritura em si (portanto, este documento propriamente
dito) não tem um custo demasiado elevado, mas acrescem-lhe uma série de
impostos que quem vai adquirir a casa tem de pagar, para além das despesas
associadas ao crédito à habitação:
- Imposto do selo sobre a transação = 0,8%
- Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros) = 0,6%
- Registo da escritura (que pode ser em Balcão único na Conservatória, em advogados, em Notário público ou privado ou até nos balcões do serviço Casa Pronta)
- Pagamento do IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior destes dois) x Taxa a aplicar – Parcela a abater
Abaixo pode consultar as tabelas usadas para saber quanto
vai pagar de IMT, que irá usar para determinar o valor da sua escritura.
A primeira tabela refere-se aos valores postos em prática
na aquisição de habitação a tempo inteiro, enquanto que a segunda se aplica a
todas as outras habitações que não sirvam esse mesmo propósito
Note-se que, no cálculo do IMT, a parcela correspondente a
“Parcela a abater” corresponde ao rendimento coletável (que varia consoante o
preço da casa).
Caso o comprador opte pelo serviço Casa Pronta, cuja
responsabilidade de implementação é supervisionado pelo Ministério da Justiça, tem
de levar em consideração que, dependendo do processo que se encontra envolvido
na elaboração e processo da escritura, os valores podem variar entre os 375
euros e os 700 euros.
Este intervalo de valores tem a ver também com o facto de
no processo escritural se verificar ou não a intervenção e concessão de
financiamento bancário para o comprador.
No entanto, saiba que através do Casa Pronta, os custos com
a escritura podem ser diminuídos se o comprador tiver uma Conta Poupança
Habitação. Neste caso tratar da escritura e da sua elaboração fica por 500
euros.
Da mesma forma que se tiver uma conta poupança habitação e
os fundos forem suficientes para financiar através de capitais próprios a
compra de casa sem recorrer a um empréstimo bancário, os custos com a escritura
do imóvel descem para cerca de 225 euros.
Já se a escolha recair nos notários, solicitadores ou mesmo
advogados, os preços a pagar por este documento e a sua elaboração variam
consoante o preço de compra do imóvel.
Quando se trata de recorrer aos serviços de um notário, os
honorários, por exemplo estão tabelados legalmente, diferente método se aplica
na compra de habitação uma vez que neste campo em particular, estes profissionais
são livres de definir o preço praticado por este ato.
De referir que a Lei permite que um contrato de compra ou
venda de um imóvel pode ser autenticado por um advogado ou solicitador com
poderes legalmente estabelecidos para este efeito.
Fontes: Comparaja.pt e anossavida.pt
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