Em que consiste o Contrato-Promessa Compra e Venda?

O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) está inevitavelmente ligado à compra de uma casa e/ou de um terreno.

Embora não seja obrigatório, este é um documento muito importante tanto para compradores como para proprietários, uma vez que salvaguarda os direitos e estabelece os deveres de ambas as partes no negócio até à assinatura do contrato definitivo: a escritura pública de compra e venda.

Imagine que vai visitar uma casa que lhe agrada bastante e quer assegurar que o negócio se mantém até ao dia da escritura. Para que não fique preocupado com o que pode acontecer entretanto e para ter a certeza de que não sairá prejudicado se algo impedir a venda da habitação, convém assinar um Contrato-Promessa Compra e Venda.

Entre a visita da casa e a assinatura da escritura, e para quem não dispõe de dinheiro a pronto para pagar o imóvel, há sempre o período de solicitação e consequente aprovação do crédito habitação por parte do banco (que pode durar algumas semanas).

 

Em que consiste o Contrato-Promessa Compra e Venda?

O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) é um documento escrito, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador), no qual ambas as partes se obrigam a celebrar um contrato definitivo, numa data futura, que fecha o negócio (a chamada escritura de compra e venda).

Sempre que ainda não haja condições para se realizar a escritura – nomeadamente se a casa ainda está a ser construída, se o comprador ainda aguarda pela aprovação do crédito habitação, ou se o imóvel ainda não possui licença de habitação, é útil realizar um CPCV.

 

O que deve estar incluído no CPCV?

Em caso de aquisição de um imóvel, normalmente deve estar incluída a seguinte informação numa minuta de CPCV:

• Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor): nome completo, morada, estado civil, Número do Cartão de Cidadão/Bilhete de Identidade, Número de Contribuinte (NIF);

• Identificação do imóvel (tipologia, localização, existência de partes afetas ao imóvel, tais como garagem e arrecadação, por exemplo, inscrição matricial e descrição predial);

• O valor dado como sinal e o preço de aquisição da casa;

• Data de previsão para realização da escritura;

• Indicação de sanções a aplicar no caso de a escritura não se realizar no prazo estabelecido;

• Licença de construção dada pela Câmara Municipal ou prova de que a mesma foi solicitada à autarquia;

• Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras).

Quais são as vantagens de ter um CPCV?

O CPCV é um contrato que beneficia ambas as partes estabelecidas, vendedor e comprador.

Já foi mencionado que assegura a validade do contrato até ao dia da escritura, garantindo que o negócio vai ser cumprido no prazo estabelecido.

Existem ainda outras mais-valias que são igualmente importantes.

Por um lado, estabelece, desde já, parâmetros jurídicos relativamente a casos de incumprimento, prevenindo assim possíveis lapsos judiciais. Terá assim uma segurança extra se tiver de se defender perante a lei.

Para além de formalizar rapidamente um documento vinculativo entre as duas partes, garante ainda:  

• A formalização do negócio (compra/venda da casa) no prazo acordado.

• Uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato;  

• Caso o imóvel não disponha de licença de utilização; 

• Quando a construção do imóvel não estiver concluída; 

• Enquanto o comprador não tiver o montante necessário para a compra; 

• O tempo enquanto o comprador estiver a aguardar a aprovação do financiamento bancário. 

É de salientar ainda que, legalmente, com a assinatura do Contrato-Promessa Compra e Venda o comprador adquire o direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja o seu proprietário à data.

 

Cuidados a ter antes de assinar o contrato

O CPCV é um contrato, como muitos outros, abrangido pela lei. De forma a garantir que as vantagens do Contrato-Promessa Compra e venda se verifiquem, é importante que reveja por inteiro as condições presentes no contrato:

• Veja se todos os requisitos estão preenchidos corretamente. Isto envolve as devidas identificações, o preço do objeto tal como a forma e o calendário de pagamentos;

• No caso de ser necessário financiamento, verifique se o processo relativo ao seu crédito habitação apresenta todas as condições para ser aprovado. Para tal, é também crucial que se certifique que tem toda a documentação necessária que o banco precisa (Caderneta Predial, Certificado energético, Licenças de habitação/utilização);

• Procure que o contrato contemple um prazo suficientemente alargado para a sua conclusão. Desta forma terá alguma margem de manobra caso existam eventuais atrasos;

• Se for um imóvel inserido num condomínio, peça para analisar as atas das assembleias. Isto permite-lhe detectar valores em atraso;

• Verifique antecipadamente se o prédio sofreu obras há pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente.

• Assegure a inclusão de uma cláusula no contrato que desvincule o comprador de possíveis encargos extra sobre a propriedade, tais como penhoras ou hipotecas.

 

Pagamento do sinal da casa

Normalmente, é com a assinatura do Contrato-Promessa Compra e Venda que se procede ao pagamento do chamado “sinal” da casa, ou seja, da entrada que se dá com capitais próprios para aquisição do imóvel

O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa. E também é prova da seriedade da intenção contratual.

A quantia dada como sinal, normalmente, varia entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido.

Tenha atenção: Verifique, antes de assinar o CPCV, se neste consta a indicação do montante que entregou como entrada inicial.

 

E se houver incumprimento do contrato?

Imagine-se que o proprietário ou o construtor (no caso de se estar a adquirir uma casa ainda em construção) não cumpre a sua parte do acordo, desistindo de vender a habitação. Neste caso, quem compra pode exigir a restituição do sinal que pagou a dobrar.

Por exemplo, se deu 25.000 euros como sinal para a compra de um imóvel, se houver incumprimento por parte do vendedor, então terá direito a receber 50.000 euros de compensação (Ou seja, o dobro do valor que pagou inicialmente).

Se, por sua vez, for o comprador a desistir da aquisição da casa, o proprietário ou o construtor têm o direito de ficar com o sinal que lhes foi pago.

 

É possível cancelar o CPCV?

A rescisão do contrato-promessa compra e venda é possível. No entanto, isso pode significar o incumprimento do mesmo. Para tal ocorrer sem problemas, é fundamental que exista, nesse contrato, uma cláusula a prever esse mesmo fim.

Pode sempre tentar renegociar as condições do seu contrato embora seja uma alternativa um pouco mais complicada. Nesse caso, é recomendado que consulte um advogado de forma a avaliar melhor a sua situação legal.

No fundo, o CPCV é uma garantia, para ambas as partes, de que o negócio se realizará. Sendo a compra de casa uma decisão financeira tão importante na vida de um consumidor, quanto mais protegido estiver, melhor.

O que é o reconhecimento de assinaturas no contrato de promessa compra e venda?

Segundo o art.410º, nº3, do Código Civil, para que este documento tenha valor jurídico, deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.

Caso contrário, e em termos prácticos, não é válido nem produz efeitos.

Contudo, não seria justo que esta nulidade pudesse ser requerida por quem provocou a situação, isto é, por quem não assinou o documento. Por isso, a mesma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento quando a omissão do requisito (reconhecimento de assinaturas) foi causada culposamente pela outra parte.

 

O que acontece se não conseguir cumprir o prazo da escritura? 

Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Tal como já referimos, e aplicável também ao não cumprimento do prazo da escritura, se for o vendedor a não cumprir, terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro.

Mas se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, o vendedor pode ficar com o montante do sinal.

No entanto, poderá acrescentar no seu CPCV uma alínea de extensão da escritura, para evitar que saia prejudicado.

Como posso elaborar a minuta do contrato? 

Para que possa ser mais fácil a elaboração da minuta de um contrato de compra e venda, poderá descarregar aqui uma minuta modelo e adaptá-la às suas condições.

 

Fontes: Doutor Financas e Comparaja.pt

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