Ficha Técnica de Habitação

 

Neste artigo explico tudo o que precisa saber sobre um dos documentos menos conhecidos e, ainda assim, essencial para a transacção de um imóvel construído ou reconstruído após 30 de Março de 2004 – A Ficha Técnica deHabitação (FTH).

 

1 - O que é a Ficha Técnica da Habitação (FTH)?

A FTH é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.

A FTH foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 demarço, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado

 

2 - Quais os imóveis para os quais é exigida a FTH? 

A FTH é exigida para os prédios que tenham sido edificados ou que tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de.2004, data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004,de 25 de março.

A FTH não é exigida nos seguintes casos:

a) Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;

b) Prédios edificados após a data referida na alínea a), desde que, em 30 de março de.2004, tivessem obtido a licença de utilização ou tivesse sido requerida a respetiva emissão.

3 - Quem é responsável pela elaboração da FTH?

Compete ao promotor imobiliário (e não à empresa de construção, caso sejam entidades distintas) a elaboração da FTH do imóvel a transmitir, sendo da sua responsabilidade, bem como da do técnico responsável pela obra, a conformidade das informações constantes da FTH com o efetivamente executado.

Esta responsabilidade, aí assegurada pela exigência das assinaturas tanto do promotor imobiliário como do técnico responsável pela obra, prende-se com a necessidade de garantir a correspondência entre a informação constante da FTH, transmitida ao consumidor/comprador, e o realmente executado, sendo que a verificação de desconformidades implicará responsabilidade contra - ordenacional e civil de quem subscreveu a informação desconforme.

4 – Que informação deve constar da FTH?

De acordo com o artigo 7º do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, a FTH deve conter as seguintes informações:

1 - A ficha técnica da habitação deve conter informação sobre os principais profissionais envolvidos no projecto, construção, reconstrução, ampliação ou alteração, bem como na aquisição da habitação, e ainda sobre o loteamento, o prédio urbano e a fracção autónoma ou a habitação unifamiliar.

2 - A informação sobre os profissionais envolvidos deve incluir:

a) Identificação do construtor, contendo os dados de inscrição no Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI);

b) Identificação dos autores dos projectos de arquitectura e de estruturas, contendo os números de registo como membros das respectivas ordens profissionais;

c) Identificação do técnico responsável da obra, com identificação do número de registo na respectiva ordem, ou na associação profissional, se for o caso;

d) Identificação do promotor imobiliário.

3 - A informação sobre o loteamento deve incluir:

a) Número total de edifícios;

b) Número total de fogos;

c) Número total de lugares de estacionamento;

d) Número e tipo de equipamentos colectivos existentes e ou previstos;

e) Identificação das entidades incumbidas da promoção, da gestão e da manutenção dos equipamentos referidos na alínea anterior;

f) Planta de síntese do loteamento, com o conteúdo previsto na legislação em vigor, nomeadamente na Portaria n.º 1110/2001, de 19 de Setembro.

4 - A informação sobre o prédio urbano deve incluir:

a) Identificação do prédio urbano, com indicação da sua localização, do número de inscrição na matriz predial e do número e data da licença de utilização;

b) Descrição do prédio urbano, com indicação do número de pisos acima do solo, do número total de fogos, do número de ascensores, da existência de outro tipo de utilização que não a habitacional e respectiva localização, do número de lugares de estacionamento reservado aos moradores do prédio, das condições de acesso a pessoas com mobilidade condicionada e da existência de sala de reuniões de condóminos e de casa do porteiro;

c) Caracterização das soluções construtivas dos principais elementos de construção do prédio, nomeadamente das fundações e da estrutura, das paredes exteriores e da cobertura;

d) Descrição dos principais materiais e produtos de construção utilizados nos espaços comuns do edifício, especialmente daqueles que estejam em contacto directo com os moradores, e lista dos respectivos fabricantes, contendo contactos e moradas;

e) Descrição dos sistemas de controlo e gestão do prédio, nomeadamente no que se refere à segurança contra intrusão, à segurança contra incêndio, à gestão energética e à gestão ambiental;

f) Localização dos equipamentos ruidosos, tais como ascensores, grupos geradores e grupos hidropressores;

g) Localização de equipamentos facultativos de condições de acesso ao prédio de pessoas com deficiência, nomeadamente motora, visual ou auditiva;

h) Planta simplificada do piso de entrada no edifício, com indicação da orientação, e a localização das portas exteriores, circulações horizontais, escadas e ascensores.

5 - A informação sobre a fracção autónoma deve incluir:

a) Identificação da fracção autónoma, com indicação da sua localização e do número e data da licença de utilização;

b) Descrição da habitação, nomeadamente do fogo e das dependências do fogo, com indicação da área bruta da habitação, da área bruta do fogo, da área útil do fogo, da área útil de cada compartimento e da área útil de cada dependência do fogo;

c) Caracterização das soluções construtivas dos principais elementos de construção, nomeadamente das paredes exteriores e interiores, dos pavimentos e escadas, dos tectos e coberturas, das portas exteriores e interiores, da caixilharia exterior e dos sistemas de protecção solar dos vãos;

d) Descrição dos principais materiais e produtos de construção, especialmente daqueles que estejam em contacto directo com os moradores, e lista dos respectivos fabricantes, contendo os seus contactos e moradas;

e) Caracterização das instalações na habitação, nomeadamente de distribuição de água, de drenagem de águas residuais domésticas, de drenagem de águas pluviais, de distribuição de gás, de distribuição de energia eléctrica, de climatização e aquecimento, de ventilação e evacuação de fumos e gases e de comunicações telefónicas e telecomunicações;

f) Descrição dos equipamentos incorporados na habitação, nomeadamente dos da cozinha e das instalações sanitárias, e lista dos respectivos fabricantes, contendo os seus contactos e moradas;

g) Planta simplificada do piso de acesso ao fogo, com destaque para a localização do fogo e dos espaços comuns, e com indicação da localização de extintores portáteis e das saídas de emergência em caso de incêndio;

h) Plantas simplificadas da habitação, incluindo planta do fogo com identificação de todos os compartimentos e a localização dos equipamentos incorporados, fixos ou móveis;

i) Plantas simplificadas das redes existentes na habitação, nomeadamente das redes de distribuição de água, de drenagem de águas residuais domésticas, de distribuição de energia eléctrica, de distribuição de gás, de climatização e aquecimento e de comunicações e entretenimento.

6 - A ficha técnica da habitação deve ainda conter informação sobre:

a) Garantia da habitação, bem como o seu modo de accionamento em caso de detecção de defeitos;

b) Regras de funcionamento do condomínio, caso existam, e contratos de prestação de serviços que tenham sido celebrados;

c) Regras de manutenção dos equipamentos instalados que requerem tratamento especial.

7 - A informação sobre as soluções construtivas a que se referem as alíneas c) dos n.os 4 e 5 deve incidir fundamentalmente sobre os aspectos determinantes para a segurança, a saúde e o conforto dos utentes da habitação.

8 - Os elementos gráficos a que se referem as alíneas f) do n.º 3, h) do n.º 4 e g), h) e i) do n.º 5 devem constituir anexos à ficha técnica da habitação, devidamente numerados.

9 - A informação sobre os principais materiais e produtos de construção utilizados na habitação, a que se refere a alínea d) do n.º 5 do presente artigo, deve descrever, em particular:

a) O material utilizado nas paredes com especificação da existência ou não de parede dupla e respectivos revestimentos;

b) O tipo de protecção contra ruído e variações térmicas;

c) O tipo de cobertura e de pavimento;

d) O tipo de material de impermeabilização, caso exista;

e) O tipo de material das canalizações e eficiência que os mesmos oferecem;

f) O material empregue na caixilharia e nos estores;

g) O tipo de porta de entrada.

10 - A informação prevista nas alíneas d) do n.º 4 e d) e f) do n.º 5 na parte em que contém referência a elementos nominativos que não sejam públicos apenas deve ser facultada ao proprietário do imóvel.

5 - Em que momento o comprador tem direito a exigir a entrega da FTH?

A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer no momento da escritura. Porém, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da ficha técnica da habitação, caso esta já exista, ou da versão provisória da mesma, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida (exceto a relativa aos elementos de identificação nominal prevista), através da consulta aos referidos documentos ou de cópia que lhes seja voluntariamente facultada.

 

6 - Quais as consequências de eventuais desconformidades da FTH?

A inclusão na FTH de informações que não têm total correspondência com as características reais da habitação constitui contraordenação, sendo o IMPIC, I.P., a entidade competente para instruir o respectivo processo por contraordenação. Neste caso, poderá apresentar queixa da infração junto deste Instituto, acompanhada dos respetivos meios de prova bem como da identificação completa da entidade promotora, indicação da localização do edifício e da fração em causa, cópia da Ficha Técnica da Habitação e ainda da data de entrada do requerimento entregue pelo dono de obra na Câmara Municipal para a emissão da correspondente licença de utilização bem como da data da respetiva emissão.

As coimas pela incorrecção dos dados constantes na FTH, ou pelo não cumprimento das obrigações associadas, poderão traduzir-se em penalizações que vão de 2.490€ até € 3.490 ou de € 12.470 até € 44.890, consoante o infractor seja pessoa singular ou pessoa colectiva.

 

7 - Quais as entidades que estão obrigadas a disponibilizar, via Internet, o modelo da FTH ?

Nos termos da lei este Instituto, a Direção-geral do Consumidor e o Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), devem disponibilizar o modelo da FTH.

 

8 – A FTH foi extinta? 

Foi publicada em Diário da República, no dia 5 de junho, a Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017, que procede à criação do Livro de Obra Eletrónico e à extinção da Ficha Técnica da Habitação. 

A resolução foi aprovada na reunião do Conselho de Ministros, de 25 de maio, e consiste em mais uma medida que surge no âmbito da execução do Programa Simplex + 2016. 

Através desta resolução, o Conselho de Ministros decide:

 «convergir no livro de obra eletrónico, as informações constantes da Ficha Técnica de Habitação, (…) do Certificado Energético (…) e no Livro de Obra, (…)»

e, em simultâneo, proceder à extinção da Ficha Técnica de Habitação.

Da convergência da Ficha Técnica da Habitação com o Livro de Obra, aliada à possibilidade de consulta, em simultâneo, do certificado energético resultará:

 «a criação de um único documento» que reúne «as principais características do imóvel, quer a nível de execução da obra, quer a nível de certificação energética». Um documento eletrónico «incorporado em sistema de consulta eletrónica disponibilizado aos interessados» e que deve garantir «elevados padrões de integridade, fidedignidade, inadulterabilidade e de segurança na sua criação e manutenção».

O documento agora criado passa a aplicar-se, assim, não só aos imóveis para fins residenciais, mas também a todos os outros, como as lojas ou os escritórios.

De acordo com a Resolução do Conselho de Ministros, a exigência de detenção cumulativa e simultânea da Ficha Técnica de Habitação e do Livro de Obra mantém-se, temporariamente, «até que seja aprovado o diploma que regulará o livro de obra eletrónico». 

 

Fontes: IMPIC e Imojuris

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