O Direito de Preferência na compra ou venda de imóveis
A preferência é o direito legal de certa pessoa de
substituir outra na realização de um negócio em circunstâncias de igualdade e
desde que reúna determinadas condições.
Os direitos de preferência mais conhecidos
são os dos arrendatários, os dos comproprietários e os dos proprietários de
prédio rústico confinante.
Para além desses também, o Estado, as Regiões Autónomas, os
Municípios e a Direcção-Geral do Património Cultural gozam, desse direito de
preferência no caso de venda ou dação em pagamento de bem/imóvel abrangido
pelas condicionantes anteriormente referidas.
Direito de Preferência por Comproprietários, Arrendatários
e dos proprietários de prédio rústico confinante
O direito de preferência deve ser comunicado ao seu
titular, preferencialmente por correio registado com aviso de recepção, devendo
conter a informação de todo o projecto de venda e indicando o objecto do
negócio, o preço, as condições e prazos para o pagamento do preço e o prazo
para o exercício da preferência.
O prazo para a manifestação de vontade
para o exercício da preferência é de oito dias.
A preferência no caso do arrendamento
não suscita muitas dúvidas, alerto apenas para o facto de o prédio dever estar
arrendado há mais de três anos.
Quanto à preferência na compra de
prédios rústicos, esta mostra-se muitas vezes confusa no que diz respeito à
natureza do prédio.
Apesar do ordenamento jurídico não
reconhecer a natureza mista dos prédios (simultaneamente urbanos e rústicos), a
jurisprudência aceita pacificamente que o direito de preferência se aplica
exclusivamente aos prédios rústicos directamente confinantes e não a prédios
mistos.
O que significa que a lei não confere o
direito de preferência em caso de venda de prédio misto, ou separados por
caminho ou regato.
Assim como só concede tal prerrogativa a
quem seja proprietário de prédio exclusivamente rústico e não misto.
Por outro lado, havendo preferência em
caso de venda de vários prédios em que um deles tenha a natureza rústica, o
titular do direito está obrigado a concluir o negócio na sua totalidade devendo
comprar todos os prédios pelo preço global negociado, não restringindo apenas
ao prédio rústico.
Por exemplo se o negócio incluir a venda
de um ou mais prédios urbanos e de um ou mais prédios rústicos, por um
determinado preço total, o preferente não pode exercer o seu direito apenas
quanto a um dos prédios rústicos pagando o preço deste, antes devendo exercê-lo
relativamente a todos os prédios que integram o negócio, pagando a totalidade
do preço.
Direito de Preferência pelo Estado, as Regiões Autónomas,
os Municípios e a Direcção-Geral do Património Cultural
Se quiser vender um imóvel classificado, em vias de
classificação ou localizado numa área protegida ou numa área de reabilitação
urbana, deve colocar um anúncio online para o exercício de direito legal de
preferência.
Para saber se o seu imóvel está em alguma lista de
preferência, deve consultar a página da câmara municipal onde se situa o imóvel
e de outras entidades, como a Direção-Geral
do Património Cultural.
Se preferir, pode colocar o anúncio para o exercício do direito
legal de preferência e fica desobrigado a confirmar a situação do seu imóvel
nas várias entidades públicas.
Este anúncio destina-se a publicitar os elementos
essenciais da compra e venda ou transação imobiliária que pretende realizar,
por forma a que as entidades públicas com direito legal de preferência possam
manifestar a intenção de exercer ou não esse direito.
O direito de preferência dá prioridade a uma entidade
pública na compra e venda de um imóvel, mantendo o mesmo valor e as mesmas
condições acordadas com outro comprador.
Os cidadãos e empresas podem preencher e enviar por via
eletrónica o anúncio destinado a publicitar os elementos essenciais do negócio
que pretendem realizar, por forma a que as entidades públicas com direito legal
de preferência possam manifestar a intenção de exercer ou não esse direito.
Esse anúncio pode ser efectuado online no serviço Casa Pronta.
Este serviço online permite ao vendedor informar as
entidades públicas que podem exercer o seu direito de preferência.
O anúncio também pode ser colocado por outra pessoa ou
entidade coletiva (por exemplo, a agência imobiliária que esteja a tratar da
compra e venda do imóvel).
Assim, para dar preferência, basta que o vendedor do prédio
insira uma única vez, neste sítio, os dados da venda.
O custo deste anúncio é de 15€.
Para colocar o anúncio para o exercício de direito legal de
preferência, deve aceder ao formulário
disponível na página do Casa Pronta e:
- identificar quem faz o pedido
- identificar o vendedor ou vendedores
- identificar o comprador ou compradores
- identificar e localizar o imóvel
- identificar o valor da compra e venda
- informar a data previsível do negócio
- fazer o pagamento do serviço por multibanco.
Os cidadãos, empresas e serviços de registo podem consultar
os anúncios submetidos e verificar, a cada momento, se alguma entidade pública
com direito legal de preferência manifestou a intenção de exercer esse direito;
Pode consultar o anúncio e saber se teve alguma resposta na
página do Casa Pronta, preenchendo o formulário
com o número do pedido e o NIF ou NIPC de quem fez o pedido ou do vendedor. O
anúncio fica disponível para consulta durante 1 ano.
Este sítio é de acesso restrito, pelo que aos elementos que
aqui forem indicados apenas terão acesso, as entidades com direito legal de
preferência, os serviços de registo, o requerente e as pessoas ou entidades a
quem este venha a facultar o respetivo código de acesso.
Depois da colocação do anúncio, as entidades públicas têm
10 dias úteis para informar sobre se pretendem usar o seu direito de
preferência sobre o imóvel. Se não houver nenhuma resposta ao anúncio, pode
seguir com a venda do imóvel.
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