Tipos de Terrenos
É comum existir dificuldade em saber se um terreno permite
construções, nomeadamente para habitação. Por esse motivo, muitos pensam que
têm um terreno inteiramente urbano e depois constatam que tal não é verdade.
Neste artigo explico como são classificados os terrenos e
quais a principais condicionantes que determinam se são possíveis construções e
de que tipo.
Existem duas entidades que classificam os terrenos: as
Finanças (classificação apenas para fins tributários) e as Câmaras Municipais
(em conjunto com outros organismos de maior autoridade).
Normalmente, há correspondência entre as duas entidades, ou
seja, quando as finanças dizem que um terreno é considerado urbano é porque a
Câmara Municipal também o considera assim, mas podem existir excepções.
De qualquer forma a única entidade que pode decidir se se
pode construir num determinado terreno é a Câmara Municipal (em conjunto com
outros organismos em situações especiais como por exemplo RAN/REN).
O documento legal que regula essa possibilidade é o PlanoDirector Municipal (PDM), que classifica a utilização do solo em cada concelho.
O PDM é um instrumento de planeamento/ordenamento
territorial de natureza regulamentar, cuja elaboração é obrigatória e da
responsabilidade de cada Município.
Isto é, cada Câmara tem as suas regras e cada zona mesmo
dentro de um concelho tem a sua legislação interna consoante a urbanização onde
está inserido o lote.
As Finanças nada têm qualquer influência na elaboração desse
documento.
Muitas vezes os proprietários designam os seus terrenos com
base na sua classificação tributária pelas finanças (expressa na respectiva
Caderneta Predial) para dizer se se pode ou não construir, mas tal não é
correcto.
Comecemos
por descrever os diferentes tipos de prédios (terrenos) inscritos no Código do
IMI (Finanças).
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Artigo 3º - Prédios rústicos
1 - São prédios rústicos os terrenos situados fora de um
aglomerado urbano que não sejam de classificar como terrenos para construção,
nos termos do nº 3 do artigo 6º, desde que:
a) Estejam afectos ou, na falta de
concreta afectação, tenham como destino normal uma utilização geradora de
rendimentos agrícolas, tais como são considerados para efeitos do imposto sobre
o rendimento das pessoas singulares (IRS);
b) Não tendo a afectação indicada na
alínea anterior, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios
ou construções de carácter acessório, sem autonomia económica e de reduzido
valor.
2 - São também prédios rústicos os
terrenos situados dentro de um aglomerado urbano, desde que, por força de
disposição legalmente aprovada, não possam ter utilização geradora de quaisquer
rendimentos ou só possam ter utilização geradora de rendimentos agrícolas e
estejam a ter, de facto, esta afectação.
3 - São ainda prédios rústicos:
a) Os edifícios e construções
directamente afectos à produção de rendimentos agrícolas, quando situados nos
terrenos referidos nos números anteriores;
b) As águas e plantações nas situações a
que se refere o nº 1 do artigo 2º.
4 - Para efeitos do presente Código, consideram-se
aglomerados urbanos, além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados,
os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização
pública, sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo
dos arruamentos, no sentido transversal, e 20 m da última edificação, no
sentido dos arruamentos.
Artigo 4º - Prédios urbanos
Prédios
urbanos são todos aqueles que não devam ser classificados como rústicos, sem
prejuízo do disposto no artigo seguinte.
Artigo 5º - Prédios mistos
1 - Sempre que um prédio tenha partes rústica e urbana é
classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal.
2 - Se nenhuma das partes puder ser classificada como
principal, o prédio é havido como misto.
Artigo 6º - Espécies de prédios urbanos
1 - Os prédios urbanos dividem-se em:
a)
Habitacionais;
b)
Comerciais, industriais ou para serviços;
c)
Terrenos para construção;
d) Outros.
2 - Habitacionais, comerciais,
industriais ou para serviços são os edifícios ou construções para tal licenciadas
ou, na falta de licença, que tenham como destino normal cada um destes fins.
3 - Terrenos para construção são os situados dentro ou fora
de um aglomerado urbano, para os quais tenha sido concedida licença ou
autorização de operação de loteamento ou de construção, e ainda aqueles que
assim tenham sido declarados no título aquisitivo, exceptuando-se, os terrenos
em que as entidades competentes vedem qualquer daquelas operações,
designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de
acordo com os planos municipais de ordenamento do território, estejam afectos a
espaços, infra-estruturas ou a equipamentos públicos.
4 - Enquadram-se na previsão da
alínea d) do nº 1 os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano que não
sejam terrenos para construção nem se encontrem abrangidos pelo disposto no nº
2 do artigo 3º e ainda os edifícios e construções licenciados ou, na falta de
licença, que tenham como destino normal outros fins que não os referidos no nº
2 e ainda os da excepção do nº 3.
- os terrenos rústicos são terrenos FORA do perímetro urbano.
- Os terrenos urbanos são DENTRO do perímetro urbano, ou seja, está compreendido no perímetro de construção estipulado pelo PDM. Estes terrenos são os mais indicados á construção.
No
entanto, existem terrenos rústicos com partes urbanas e existem terrenos
urbanos sem casas. Em quaisquer deles poderá ser possível construir, sendo que
uns já contêm classificação adequada para tal.
Os terrenos rústicos que estejam inseridos em zonas REN
(Reserva Ecológica Nacional) ou RAN (Reserva Agrícola Nacional) podem ser
"urbanizados" caso a entidade competente (REN/RAN) “destaque” uma
parte do terreno para a construção de uma moradia. Nesses casos, o PDM indicará
qual o índice de construção permitido em percentagem da área total do terreno.
As zonas incluídas na REN podem ser consultadas no sítio do
Ministério do Ambiente, e as zonas incluídas na RAN podem ser consultadas no
sítio do Ministério da Agricultura. Em geral, o PDM inclui informação
cartográfica com a delimitação dessas zonas no território do respectivo
concelho.
Neste sentido estes terrenos dão algum trabalho a
desbloquear.
Tendo
em conta as descrições anteriores é preciso ter sempre em linha de conta que o
que determina a viabilidade de construção é o PDM.
Ou
seja, um terreno numa zona pode ter um índice de construção e ocupação e noutra
zona ser outro índice.
Recomendação: Se quer saber se pode construir num
determinado terreno, solicite um parecer ao Departamento de Urbanismo do seu
município identificando inequivocamente o lote de terreno para o qual pretende
obter essa informação. Não inicie uma construção sem ter a certeza de que o PDM
o permite.
De facto, para não ter problemas no futuro, precisa de
saber e ter em conta qual o índice de implantação e qual o índice de construção
permitidos. Aproveite e informe-se também do número de pisos que se pode
construir acima e abaixo da cota soleira.
Se pretende construir casa, seja uma 2ª habitação para férias e fins-de-semana ou para habitação própria permanente, deverá sempre efectuar o licenciamento da mesma junto da Câmara Municipal onde se encontra o terreno e, caso o terreno esteja em zona da RAN ou REN, deverá primeiramente obter o parecer positivo para a construção junto dos respectivos ministérios que regulam cada uma dessas zonas.
Os possíveis enquadramentos legais a que um terreno para construção de casa poderá estar sujeito são os seguintes:
- RAN – Rede agrícola nacional
- REN – Rede ecológica nacional
- POAP - Planos de ordenamento das áreas protegidas (Parque nacional, reserva natural, Parque Natural e paisagem protegida).
- PROOT – Plano regional de ordenamento do território
- POOC - Plano de ordenamento da orla costeira
- PDM – Plano director municipal
- PU – Plano de urbanização
- PP – Plano de pormenor
Em resumo: o licenciamento habitacional no âmbito da
construção ou da utilização de imóveis é obrigatório nas seguintes situações:
- Novos edifícios, reconstrução, ampliação e alteração;
- Reparação, demolição e alteração da topografia.
Pode,
desde que tenha área mínima obrigatória (dependendo do concelho) e desde que
esteja fora de REN e/ou RAN, ou então, desde que tenha uma parte urbana,
permitindo construir, mesmo que em REN ou RAN.
Uma casa de madeira precisa de licença
de construção?
Em
relação às moradias em madeira, muito se fala sobre a necessidade ou não da
licença de construção. O enquadramento legal de uma casa pré-fabricada, casa de
madeira ou casa modular é, em Portugal, o mesmo de uma casa dita
"normal" (alvenaria).
Seja
uma casa em madeira, uma casa modular, uma casa pré-fabricada, ou uma casa
"normal", o licenciamento é obrigatório e aplica-se a legislação geral,
diferenciando-se apenas o método de construção e não a construção em si.
A licença de construção visa configurar a construção ou a
obra com as normas técnicas de edificação e, também, com os instrumentos de
planeamento territorial que porventura existam.
O que é um terreno baldio?
Terreno baldio é um terreno abandonado ou sem dono, geralmente rural, possuído e gerido por uma comunidade local segundo os seus próprios usos e costumes, geralmente utilizado para efeitos de apascentação de gados e aproveitamento dos recursos disponíveis (recolha de lenhas e matos, etc.).
Fonte: www.casema.pt
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