O que é uma Garantia Real?

O que são garantias reais

As garantias reais das obrigações (dívidas ou débitos) são aquelas que conferem ao credor o direito de se fazer pagar, com prioridade ou preferência face a quaisquer outros credores, pelo valor ou rendimentos de certos e determinados bens, móveis ou imóveis, do próprio devedor ou de terceiro.

Os créditos com garantia real são créditos onde o devedor, ou alguém em seu nome, coloca o seu património como garantia para assegurar o cumprimento da obrigação acordada.

Tipos de garantias reais / quais são

São garantias reais:

• a hipoteca, que pode ser hipoteca voluntária (quando resulta de contrato, que é a mais frequente), hipoteca legal (quando resulta da lei e após proceder-se ao respetivo registo na conservatória), ou ainda, hipoteca judicial (quando resulta de sentença judicial e após proceder-se ao respetivo registo na conservatória);

A hipoteca constitui-se como uma garantia real de cumprimento de obrigações conferindo ao credor o direito de ser pago pelo valor de determinadas coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os outros credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo.

• o penhor que, quanto à sua natureza, pode ser: penhor civil, penhor mercantil, ou penhor financeiro; e quanto ao objeto pode ser penhor de coisas ou penhor de créditos. Os credores titulares dos direitos reais de garantia emergentes de penhor designam-se de credores pignoratícios;

• os privilégios creditórios especiais, que são aqueles que incidem sobre bens específicos do património do devedor.

É o caso: do privilégio creditório especial do trabalhador sobre o imóvel do empregador onde o trabalhador presta a sua atividade, destinado a garantir os respetivos créditos laborais; dos privilégios creditórios especiais do Estado e das Autarquias Locais relativos às dívidas de IMI e de IMT; ou ainda, do privilégio creditório imobiliário especial dos titulares de obrigações hipotecárias (valores mobiliários) sobre os créditos hipotecários que lhe subjazem, que prevalece sobre qualquer outro credor para efeitos de reembolso do capital e juros;

• o direito de retenção, como por exemplo, o direito de retenção do promitente-comprador num contrato-promessa de compra e venda de imóvel, com eficácia real ou meramente obrigacional, em que tenha sido pago o sinal e em que tenha havido entrega do bem, mas em que o promitente-vendedor tenha entrado em incumprimento (ou seja, não tenha celebrado a escritura) ou tenha sido declarado insolvente.

Nesse caso, o promitente-comprador tem o direito ao sinal em dobro ou o direito de requerer a execução específica (isto é, que o Tribunal profira uma sentença que produza os efeitos da transferência da propriedade do imóvel da esfera do promitente-vendedor para a esfera do promitente-comprador); ora, esse crédito está garantido pelo direito de retenção sobre o imóvel que se prometeu transmitir;

• consignação de rendimentos;

• a penhora que, apesar de, em bom rigor, não se tratar de uma garantia real, mas sim de uma apreensão judicial dos bens e/ou rendimentos do executado acaba também por cumprir uma função de garantia, uma vez que tem como consequência retirar ao executado o poder de livre disposição (poder de vender, doar ou onerar) dos bens penhorados. Com efeito, os actos do executado que envolvam disposição, oneração (constituir hipoteca sobre o bem) ou arrendamento são inoponíveis em relação à execução;

• o arresto de bens, que, no Direito Civil, é uma providência cautelar que pode, posteriormente, ser convertida em penhora, com efeitos retroactivos.

 

Garantias reais de natureza processual: desvantagens

A penhora, o arresto de bens e a hipoteca judicial são garantias reais de natureza processual e, por isso, acarretam desvantagens face às outras garantias reais.

Assim, a preferência ou prioridade de pagamento destas garantias são, por força da Lei, totalmente desconsideradas em caso de insolvência do devedor, não sendo nunca atendidas em sede de processo de insolvência.

Garantias reais e garantias pessoais

As garantias reais das obrigações contrapõem-se às garantias pessoais.

As garantias reais incidem sobre bens; as garantias pessoais incidem sobre o património de outras pessoas para além do devedor (pessoas singulares ou pessoas coletivas).

Constituem garantias pessoais: a fiança (aquele que se vincula é o fiador); o aval pessoa (aquele que se vincula é o avalista), a subfiança e o mandato de crédito.

 

Créditos que beneficiam de garantias reais - créditos garantidos

Os créditos que beneficiam de garantias reais, incluindo os privilégios creditórios especiais são qualificados como créditos garantidos.

Os créditos garantidos abrangem o capital e os juros até ao valor dos bens objeto da garantia.

 

1.º lugar na graduação de créditos - prioridade de pagamento

Os créditos garantidos são graduados e pagos em 1º lugar, logo a seguir às dívidas da massa insolvente (custas do processo, honorários do administrador de insolvência, despesas com a venda judicial de bens, etc…).

No caso de empresas em falência que estabeleceram créditos com garantias reais há que proceder ao pagamento dos créditos garantidos que concorrem muitas vezes com as obrigações à massa.

Neste caso deve ser realizado imediatamente o pagamento dos créditos garantidos.

Quando estes créditos não ficam pagos integralmente, determina-se que eles sejam logo incluídos pelo saldo entre os credores comuns, independentemente de qualquer outra formalidade.

Só após terem sido pagos os créditos garantidos (1º lugar) e, se dinheiro ainda existir, é que são pagos os:

• créditos privilegiados (2º lugar);

• créditos comuns (3º lugar); e, por último os,

• créditos subordinados (4.º lugar).

 

Garantias Reais no Crédito Habitação

Quando o cliente bancário recorre a crédito, a instituição de crédito pode exigir que o cliente preste garantias, para assegurar que o dinheiro emprestado é reembolsado.

 

Hipoteca

Uma hipoteca é uma garantia real que recai sobre uma coisa imóvel ou equiparada.

Na contratação de um crédito, a instituição de crédito pode exigir a constituição a seu favor de hipoteca sobre imóvel, como forma de garantir o pagamento do empréstimo.

Este tipo de garantia é frequentemente utilizado na contratação de crédito à habitação.

É comum a instituição de crédito exigir a constituição a seu favor de hipoteca sobre o imóvel financiado.

O imóvel pode ser a habitação adquirida, construída ou objeto de obras financiadas pelo empréstimo, incluindo o terreno.

A hipoteca pode também recair sobre um imóvel de uma terceira pessoa, por exemplo de um familiar, caso a instituição aceite.

Na apreciação dos pedidos de crédito à habitação e de outros créditos hipotecários, a instituição de crédito avalia o imóvel dado como garantia do crédito.

Caso o cliente não cumpra os compromissos assumidos e falte ao pagamento das prestações acordadas, a instituição de crédito pode iniciar um processo judicial para recuperar o montante em dívida, que pode conduzir à venda executiva do imóvel hipotecado.

 

Fiança

A fiança é uma garantia pessoal prestada por uma terceira pessoa – o fiador.

O fiador responsabiliza-se pelo pagamento do empréstimo. Se o devedor não cumprir as suas obrigações, é o fiador que assume esse encargo.

No contrato de crédito pode estar previsto que, em caso de não pagamento do crédito por parte do devedor, o fiador:

Tem o benefício de excussão prévia – o fiador pode recusar-se a pagar os valores em incumprimento no contrato de crédito, enquanto a instituição não tiver esgotado todas as possibilidades de cobrança junto do devedor principal, incluindo a execução dos bens desse devedor, ou seja, a venda de bens através do tribunal para liquidar as dívidas;

ou

Renuncia ao benefício de excussão prévia – a instituição de crédito pode exigir diretamente ao fiador o pagamento dos valores em dívida. Caso este não cumpra, a instituição de crédito pode executar os bens do fiador, mesmo que ainda existam bens do devedor que pudessem ser executados para pagar esses montantes em incumprimento.

Um fiador nunca poderá deixar de o ser, exceto se a instituição de crédito concordar em que seja substituído por outro.

 

Seguro de vida

A instituição de crédito pode exigir a contratação de seguros para cobrir o montante do empréstimo em caso, por exemplo, de morte, doença ou desemprego do cliente bancário.

Na contratação do crédito à habitação, para reforço da hipoteca, a instituição de crédito pode exigir a contratação de um seguro de vida pelo cliente e pelo seu cônjuge, que cubra o montante do empréstimo contratado.

Durante a vigência do contrato de crédito à habitação, a instituição de crédito deve informar a seguradora sobre a evolução do montante em dívida, para que esta possa atualizar o capital seguro (Decreto-Lei n.º 222/2009).

 

Fontes:

https://www.advogadosinsolvencia.pt/

https://www.economias.pt/

https://clientebancario.bportugal.pt/

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