Qual é a diferença entre taxa fixa e taxa variável
Uma das grandes questões que surge a quem quer comprar casa é que
tipo de crédito habitação devem escolher.
É melhor ter um empréstimo com taxa variável ou um empréstimo com
taxa fixa?
A resposta dependerá das condições da parte da instituição
financeira e da situação do mercado.
Uma vez que é, provavelmente, o contrato mais importante que uma
pessoa assina na sua vida, é uma decisão que deve ser tomada de forma
ponderada.
Taxa variável: Atualmente, a Euribor, que é o indicador de
referência para a maioria dos créditos habitação e do qual dependem os
empréstimos de taxa variável, encontra-se em mínimos históricos. No entanto, a
previsão é que aumente gradualmente, até que se estabilize em valores
positivos. Embora não se preveja um aumento significativo destes índices a
curto prazo, não devemos esquecer que, na última década, foram alcançados
valores superiores a 5%.
Taxa fixa: a contratação deste tipo de empréstimos dá ao
cliente a segurança de que pagará sempre a mesma prestação do primeiro ao
último mês, o que lhe permitirá organizar as suas finanças, sem depender da evolução
da Euribor no mercado. O contraponto para esta vantagem é que qualquer produto
que proteja o cliente dos riscos, tem juros mais elevados do que os associados
ao tipo variável.
Então, qual devo escolher? A resposta depende da situação de cada
cliente.
Os especialistas insistem que o empréstimo mais adequado depende de
variáveis como o valor do rendimento que pretendes alocar à prestação do
crédito habitação, o prazo no qual queres pagar o empréstimo, a possibilidade
de melhorar o seu rendimento a médio prazo ou a percentagem da compra que
desejas financiar.
Taxa de juro fixa
Nos empréstimos contraídos a
taxa fixa, a taxa de juro do empréstimo mantém-se inalterada durante o prazo
que tiver sido acordado com a instituição de crédito.
Durante esse período a
prestação mensal mantém-se sempre igual. Isto significa que se as taxas de juro
de mercado, por exemplo a taxa de juro Euribor, entretanto subirem ou descerem
a prestação do empréstimo com taxa fixa não se altera.
Em condições normais de
mercado, a prestação de um empréstimo a taxa de juro fixa é mais elevada do que
a prestação indexada à Euribor.
O cliente paga um preço mais alto pela segurança de não vir a ter a
sua prestação aumentada.
Mas deve ponderar bem esta escolha, pois se a Euribor descer a sua
prestação não desce.
Quando a instituição de
crédito define o valor para a taxa de juro fixa toma como referência a taxa
fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo: a designada
taxa de swap.
Por exemplo, na determinação
da taxa fixa a cobrar ao cliente pelo prazo de cinco anos, a instituição de
crédito tem em atenção a taxa de juro fixa que durante esses cinco anos ela
própria irá pagar para obter os fundos que vai emprestar.
Se procura estabilidade e segurança, a taxa fixa permite-lhe ter
uma prestação sempre igual ao longo do empréstimo ou ao longo do prazo que
definir. Saberá sempre que valor irá pagar, não estande dependente das
oscilações do mercado.
Taxa de juro variável
Nos créditos à habitação com
taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas
componentes: o indexante ou taxa de referência, que é a Euribor, e o spread.
O valor da Euribor é revisto
após o prazo a que se refere. Por exemplo, a Euribor a doze meses é revista
anualmente.
No final destes doze meses, o
valor da Euribor utilizado para a prestação que irá vigorar nos doze meses
seguintes é calculado com base na média aritmética simples do mês anterior,
sendo esta taxa obrigatoriamente arredonda à milésima.
Quando o valor da Euribor é
revisto, a taxa de juro do empréstimo pode subir ou descer refletindo a eventual
alteração do valor da Euribor.
O montante da prestação pode, assim, aumentar ou diminuir. Só
raramente o valor da Euribor não se altera.
Na determinação do spread a
instituição pondera não só o risco de crédito do cliente, mas também as
garantias do empréstimo, incluindo a relação entre o montante do empréstimo e o
valor do imóvel sobre o qual é constituída uma hipoteca (rácio LTV ou
loan-to-value).
Algumas instituições de
crédito concedem uma redução do spread ou de outros encargos no crédito à
habitação aos clientes que adquirem, ao mesmo tempo, outros produtos ou
serviços financeiros.
A taxa variável tem como vantagem permitir ter uma prestação inicial
inferior à taxa fixa.
Ao escolher esta taxa sabe que a sua prestação vai variar ao longo
do prazo.
Varia consoante o indexante, regra geral utilizamos a Euribor a 12
meses, quer isto dizer que de 12 em 12 meses a sua prestação é revista e que
por vezes pode ser mais baixa e outras vezes poderá ser mais elevada.
Taxa de juro mista
Por vezes, a solução está no meio termo: nem é
fixa nem variável, mas ambas.
A taxa mista permite combinar as duas opções. Assim, durante uma
determinada fase do empréstimo - que podem ser, por exemplo, os primeiros cinco
anos - a taxa de juro é fixa. No restante prazo aplica-se a taxa variável.
Aqui a sua prestação vai ser revista ao longo do prazo
remanescente, aumentará ou diminuirá conforme as taxas estejam a ser praticadas
no mercado nesse momento.
Esta opção pode ter as vantagens e desvantagens da taxa fixa e da
variável.
Mas tudo depende da altura em que o empréstimo for feito.
Por exemplo, se começar com uma taxa fixa numa altura em que a
Euribor está em baixa e já não beneficiar desse fator quando a taxa passar a
fixa, poderá achar que não fez uma boa escolha.
Reembolso antecipado
Outro aspeto a ter em conta relativamente à escolha da taxa
prende-se com o reembolso antecipado, ou seja, com a opção de amortizar crédito
antes do final do prazo contratado.
O reembolso antecipado do crédito habitação pode ser efetuado em
qualquer momento da vigência do contrato, tendo apenas de avisar a instituição
de crédito com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência.
O que pode acontecer, por exemplo, se encontrar uma instituição
financeira que lhe dê condições de financiamento mais atrativas do que o seu
banco atual.
Se optar por transferir o crédito terá de amortizar a sua dívida
junto do seu banco.
As instituições de crédito cobram uma comissão pelo reembolso
antecipado de um crédito à habitação.
E há diferenças no que diz respeito às comissões consoante o
crédito tenha taxa variável ou fixa.
Assim, num contrato associado a taxa variável, se o cliente quiser
fazer o reembolso antecipado tem de pagar uma comissão até 0,5% do montante em
dívida.
Já no caso de o contrato estar indexado a uma taxa fixa, a comissão
não pode exceder os 2%.
Estes são os limites máximos impostos pelo Banco de Portugal.
Vamos a contas: imagine que o seu capital em dívida é de 60.000
euros. Assumindo que o banco vai praticar a comissão máxima, se o contrato for
associado a uma taxa variável terá de devolver ao banco os 60.000 euros
acrescidos de 300 euros de comissão (60.000 x 0,005). Ou seja, para fazer o
reembolso antecipado irá pagar 60.300 euros.
No caso de o contrato estar associado a taxa fixa, terá de devolver
os 60.000 euros mais 1.200 euros de comissão (60.000 x 0,02), ou seja, 61.200
euros.
A diferença pode ser significativa, dependendo do valor em dívida,
sendo este um factor que também deve ter em atenção no momento em que escolhe o
regime de taxas a aplicar no seu contrato de crédito habitação.
É possível alterar o regime de taxa de
juro durante o contrato?
Sim, é possível alterar o regime da taxa de juro durante o contrato
através da negociação de crédito habitação.
De acordo com o Banco de Portugal, "a renegociação dos termos
do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a
instituição de crédito."
A renegociação permite ao cliente rever condições como o spread, o
prazo do indexante, o regime da taxa de juro, o prazo para a amortização do
empréstimo ou a própria modalidade de reembolso.
Em suma, a escolha do tipo de taxa de juro vai depender das
preferências de cada cliente.
É sempre importante ter em conta que a taxa variável é inconstante
e o seu aumento poderá prejudicar o cliente.
Mas o inverso também é verdade: se a Euribor se mantiver em valores
negativos, o cliente sai beneficiado.
Por outro lado, a taxa fixa também tem vantagens, nomeadamente, a
segurança de não estar sujeito às flutuações do mercado.
"É garantido que nunca foi tão barato obter uma taxa fixa para
o crédito habitação, e o aumento da popularidade desta modalidade é evidente.
No entanto, isso não quer necessariamente dizer que a mesma é a melhor solução
para todos os casos, mas definitivamente algo a levar em conta aquando do
processo de decisão da taxa a escolher".
Fontes:
https://www.doutorfinancas.pt/
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