O Segredo para Vender um Imóvel com Rapidez e Segurança
Vender um imóvel não é apenas uma questão de sorte ou oportunidade — é, acima de tudo, uma questão de preparação estratégica e domínio técnico. Quanto melhor estiver preparado, menor a margem para surpresas ou atrasos.
Quer esteja a planear
vender o seu imóvel por conta própria ou com o apoio de um consultor
imobiliário, há um conjunto de documentos obrigatórios e essenciais que deve
reunir antes de iniciar a promoção.
A ausência de qualquer um deles pode comprometer seriamente o sucesso da venda,
causar desconfiança por parte dos compradores ou até atrasar a escritura.
Apresento-lhe a
seguir a lista atualizada para 2025
dos documentos necessários à venda de um imóvel, com explicações práticas e
recomendações úteis.
📌 Documentos Essenciais
Para Colocar um Imóvel à Venda
1. Documentos de Identificação dos Proprietários
A venda de um
imóvel não pode ocorrer sem a correta identificação de todos os proprietários e
a sua autorização expressa, quer nos atos do Contrato de Promessa de Compra e
Venda (CPCV), quer na Escritura.
Para tal, é
necessário preparar cópia dos cartões de cidadão de todos os proprietários e
respetivos cônjuges.
No caso de
heranças, é indispensável uma cópia da Certidão de Habilitação de Herdeiros
onde consta a sua identificação. Além disso, para efeitos fiscais, é crucial o
comprovativo do pagamento ou da isenção do Imposto do Selo, conforme aplicável
à herança.
Se um ou mais
proprietários forem representados por procuração, será necessário esse
documento e os Cartões de Cidadão do(s) procurador(es).
Caso o imóvel
seja propriedade de uma sociedade comercial (empresa), serão necessários os
Cartões de Cidadão dos Sócios e a Certidão Comercial da empresa. Adicionalmente,
será exigível o comprovativo do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE).
2. Caderneta
Predial Urbana (CPU)
A CPU é o
verdadeiro "Bilhete de Identidade" do seu imóvel. Contém informações
cruciais que o caracterizam, nomeadamente o Artigo Matricial e a Conservatória
do Registo Predial onde este foi registado.
A CPU pode ser
obtida gratuitamente na sua área reservada do Portal das Finanças.
Alternativamente,
pode obtê-la num balcão da Autoridade Tributária, mas neste caso necessitará de
conhecer o Artigo Matricial do imóvel, ter consigo o seu documento de
identificação, e o procedimento terá custos associados.
A CPU tem uma
validade de um ano a contar da data da sua emissão. Manter este documento
atualizado é um passo que o meu acompanhamento simplificará desde o primeiro
dia.
3. Certidão
Permanente
A Certidão
Permanente é o documento que apresenta todos os registos feitos sobre o imóvel,
incluindo eventuais hipotecas, penhoras e outros ónus ou encargos que sobre ele
recaiam, bem como todos os pedidos de registo que estejam pendentes.
Este documento
é válido por 6 meses a contar da data da sua emissão.
Pode ser
obtida online no portal do Registo Predial, com um custo de 15,00€. Para tal,
necessitará dos dados que constam na CPU.
Em
alternativa, pode ser solicitada em qualquer Conservatória do Registo Predial,
mediante apresentação da respetiva CPU, com um custo de 20,00€.
4. Certificado
Energético (CE)
O Certificado
Energético (CE) é um documento que atesta a eficiência energética de um imóvel,
através de um sistema de classificação de A+ a F.
Apenas os
imóveis residenciais ou comerciais necessitam de um CE.
É crucial
saber que este documento é obrigatório não só no momento da escritura mas,
desde o início da promoção do seu imóvel para venda.
Não corra
riscos desnecessários! A falta de um CE válido pode resultar em multas para
particulares (entre 250€ e 3.740€) e para empresas (entre 2.500€ e 44.890€).
O CE tem uma
validade de 10 anos e requer a intervenção de um Perito Qualificado, que fará a
avaliação energética e comunicará os dados à ADENE para a emissão do
certificado com a classificação energética (de A+ a F).
Em caso de
imóveis em estado de ruína, o CE é substituído por uma Declaração de Ruína,
também emitida por um Perito Qualificado.
O custo da
emissão varia com a tipologia, utilização e área do imóvel, incluindo o serviço
do Perito e as taxas de emissão.
5. Licença de
Utilização
A Licença de
Utilização é o documento que atesta que o imóvel possui todas as condições
necessárias para ser considerado habitável.
Apenas os
imóveis residenciais ou comerciais construídos após agosto de 1951 necessitam
de Licença de Habitação.
Caso não
possua este documento, pode solicitá-lo junto dos serviços competentes da
Câmara Municipal do concelho onde o imóvel está localizado.
A Licença de
Utilização pode ser dispensada se o número da licença e a data de emissão
estiverem mencionados na escritura de compra original do imóvel.
De acordo com
o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), a necessidade
de Licença de Utilização pode ser dispensada em certas situações, bastando uma
comunicação prévia à Câmara Municipal, conforme o tipo de obra e uso.
Contudo, é
fundamental salientar que, na prática, os bancos continuam a exigir a Licença
de Utilização para aprovação de financiamento bancário para a compra do imóvel,
mesmo nos casos dispensados pelo Simplex Urbanístico.
6. Escritura
de Compra
A escritura de
compra é o documento onde foi formalizado o contrato entre duas partes que
estabelece a venda de um determinado imóvel pelo proprietário a um comprador.
Este documento
não é imprescindível para colocar o seu imóvel no mercado ou para concretizar a
venda.
No entanto,
recomendo vivamente que tenha o original deste documento em seu poder, pois
contém informações que podem ser muito úteis, nomeadamente o número da Licença
de Habitação.
7. Ficha Técnica de Habitação (FTH)
A FTH é um
documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio
urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de
construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.
Apenas os
imóveis residenciais ou comerciais com Licença de Utilização posterior a 31 de
março de 2004, têm necessidade de FTH.
Caso o seu
imóvel tenha uma Licença de Utilização com data posterior a 31 de março de 2004
e não tenha a respetiva FTH, pode solicitá-la junto dos serviços competentes da
Câmara Municipal do concelho onde este está localizado.
8. Plantas do Imóvel e de Localização
As plantas do
imóvel são essenciais para o caso de o comprador necessitar de recorrer a
crédito para concretizar a compra.
Nesses casos,
o imóvel será submetido a uma avaliação bancária para determinação do valor do
crédito que o banco pode conceder ao comprador, e o avaliador irá necessitar
das plantas do imóvel para confirmar as áreas das divisões e a tipologia do
imóvel.
Para além
disso, são documentos úteis que pode utilizar na divulgação do seu imóvel nos
diferentes canais de promoção valorizando assim a informação que disponibiliza
a quem procura um imóvel como o seu.
Tenha as
plantas do imóvel disponíveis desde o primeiro momento, pois isso irá facilitar
o processo de venda tornando-o mais rápido.
Caso não tenha
as plantas do seu imóvel, pode solicitá-las junto dos serviços competentes da
Câmara Municipal do concelho onde este está localizado.
Dica
Profissional: No caso de o seu imóvel ser um apartamento,
pergunte aos seus vizinhos se possuem a planta do piso onde esteja representado
o seu imóvel ou de um imóvel com igual tipologia e disposição. Esta é uma forma
mais rápida e económica de obter este documento!
Estes são os
documentos fundamentais que deverá ter em seu poder desde o primeiro momento
antes de começar a vender o seu imóvel.
Para a
concretização da venda, poderá ainda necessitar de alguns documentos
adicionais, dependendo da especificidade do seu imóvel:
·
Certidão de Infraestruturas:
·
Apenas exigível na primeira transmissão de imóveis integrados em
loteamentos licenciados após 1992 sem
prestação de caução.
· Declarações de Renúncia de Direito de
Preferência:
·
Quando aplicável, por parte do Estado,
Autarquias ou arrendatários.
· Certidão Toponímica:
·
Quando solicitada pelo notário, para confirmar o
alinhamento entre morada oficial e registo predial.
· Distrate(s) de Hipoteca:
·
Documento emitido pelo banco, necessário para
remover hipotecas ativas ou passadas no momento da escritura.
Abordarei
estes documentos e outros aspetos cruciais para uma venda tranquila em futuros
artigos.
✔️ Conclusão
O verdadeiro
segredo para uma venda célere e eficaz está na antecipação e rigor
documental. Ter todos os elementos reunidos e atualizados desde o primeiro
momento evita perdas de tempo, falhas contratuais ou oportunidades perdidas
junto de compradores qualificados.
Se precisa de ajuda para organizar esta documentação ou pretende um acompanhamento profissional e transparente durante todo o processo, estou inteiramente disponível para o apoiar. Um imóvel bem preparado e devidamente documentado vale mais — e vende-se melhor.
📌 Fontes Oficiais e Legislação Relevante
1.
Portal das Finanças
– Caderneta Predial:
🔗
https://www.portaldasfinancas.gov.pt
2. Predial Online (IRN) – Certidão Permanente
do Registo Predial:
🔗
https://www.predialonline.pt
3. ADENE – Certificação Energética e Pesquisa
de Peritos Qualificados:
🔗
https://www.adene.pt
4. 🔗
https://www.sce.pt
5. RCBE – Registo Central do Beneficiário Efetivo
(Ministério da Justiça):
🔗
https://rcbe.justica.gov.pt
6. DL n.º 10/2024, de 8 de janeiro – Simplex Urbanístico (Licenciamento e isenções):
🔗 https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/10-2024-836222484
7. Ficha Técnica da Habitação – Base legal:
Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março
🔗
https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/68-2004-211028
8. Declaração de Infraestruturas – Artigo 49.º
do RJUE (DL n.º 555/99)
🔗
https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1999-34567875-836437564
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