Talvez tenha algum dinheiro de parte e esteja a pensar em adquirir um imóvel e arrendá-lo.
Se estiver nessa situação é bom conhecer como calcular a
rentabilidade de um imóvel em arrendamento.
Basicamente existem dois tipos de rentabilidade, a Rentabilidade
Bruta e a Rentabilidade Líquida.
Parecem termos confusos, mas não é bem assim. Vamos ver os
conceitos, para facilitar o entendimento:
- Rentabilidade Bruta: É a rentabilidade que considera simplesmente
o custo do imóvel, e os ganhos/rendas anuais.
- Rentabilidade Líquida: É a rentabilidade que considera o custo do
imóvel, as despesas anuais e os ganhos/rendas anuais.
Como pode verificar, é a Rentabilidade Líquida a que tem de
aprender a calcular.
Como calcular a Rentabilidade Líquida
Antes de aprender como calcular a Rentabilidade Líquida, vamos ver
o que temos de ter em conta ao calcular o custo do imóvel e quais são as
despesas anuais:
Custos do Imóvel, são todos aqueles custos inerentes à compra:
- Capital Próprio: É o valor que vamos pôr para adquirir o
imóvel. Se colocarmos 100% do valor será então o valor pelo qual adquirimos ou
vamos adquirir o imóvel. Se pedirmos um financiamento ao banco, será só o valor
próprio sem o financiamento.
- Despesas bancárias: Se adquirir o imóvel com um crédito habitação,
irá incorrer em algumas despesas bancárias, como por exemplo o Imposto sobre
utilização do crédito e as diversas comissões associadas ao crédito.
- Outras despesas: Aqui deve incluir despesas de
manutenção/remodelação inicial do imóvel, assim como, por exemplo, a comissão
que teve de pagar à imobiliária, se for o caso.
Despesas anuais:
- Condomínio: Normalmente as despesas associadas ao
condomínio ficam por conta do senhorio, portanto temos de as incluir nas
despesas anuais.
- Seguros: Aqui deve incluir todos os seguros que tenha
contratado. Por exemplo: seguro multirriscos, seguro de vida, seguro por falta
de pagamento, etc.
- Despesas de Gestão: Muitas pessoas optam por contratar o serviço
de gestão do imóvel. Este serviço inclui tarefas como receber o pagamento da
renda, emitir os recibos etc. Se for o seu caso, deverá incluir as despesas de
gestão.
- Reserva de Manutenção: Devemos ser cautelosos e pôr de parte dinheiro
das rendas anuais para fazer a manutenção ao imóvel. Manter um imóvel em boas
condições compensa sempre, e evita custos imprevistos a longo prazo. É uma boa
estratégia dedicar 1 mês de renda para realizar obras no imóvel.
- Reserva de não ocupação: Para sermos mais precisos no cálculo da
rentabilidade, é frequente colocar um mês de arrendamento como despesas. E
porquê? Porque um inquilino pode sair a meio do ano, ou pode demorar algum
tempo a encontrar outro. Isto seria o equivalente a calcular a rentabilidade
tendo em conta só 11 meses de renda e não 12.
- Outras despesas: Aqui deverá incluir, por exemplo, as
mensalidades correspondentes ao crédito habitação, e outras despesas que venha
a ter com o imóvel.
Tendo isto em conta, como deveríamos então calcular a Rentabilidade
Líquida?
Rentabilidade Líquida = ((Rendimentos das
Rendas - Despesas Anuais) / Custo do Imóvel) * 100
Um exemplo prático
Imaginemos que queremos comprar um apartamento que está à venda por
120 000€, e pensamos alugá-lo para ter algum rendimento extra.
Custos do Imóvel:
Capital Próprio: 120.000€
Impostos inerentes à aquisição: 5.000€
Custos do Imóvel: 125.000€
Despesas anuais:
Condomínio: 50€*12 = 600€
Imposto Municipal: 275€
Seguros: 600€
Despesas de Gestão: 120€
Reserva de Manutenção: 725€
Reserva de Não Ocupação: 725€
Despesas anuais do Imóvel: 3.045€
Rendimentos das rendas (anual):
Valor da renda: 725*12 = 8.700€
Rendimentos das rendas: 8.700€
Rentabilidade Líquida = (8 700 – 3 045) / 125 000 ) * 100
Rentabilidade Líquida = 4,52%
Para o ajudar a calcular a rentabilidade em arrendamento de um investimento específico, preparei este SIMULADOR.
Como saber se é um bom investimento?
Agora que já sabe calcular a rentabilidade líquida, a pergunta é:
será que o valor obtido é um bom investimento?
Isso vai depender do mercado onde estamos inseridos. Se no mercado,
o valor de um investimento nos traz uma rentabilidade média, inferior à obtida,
então é um bom investimento.
Lembre-se antes de embarcar no mundo dos arrendamento, fazer um
estudo de mercado, para conhecer primeiro o valor pelo qual poderia arrendar o
imóvel, e fazer as contas antes de o comprar.
Se esse for o seu sonho, com bases sólidas, sem investir às cegas,
pode criar um belo património imobiliário.
Fonte: https://urbamarkt.com/
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