Mais-Valias na Venda de Imóveis
Por norma, as casas são vendidas a um preço superior ao de
compra, o que gera as chamadas mais-valias.
Ora, em regra, estes ganhos são tributados em sede de IRS
às taxas gerais (englobamento).
No entanto, a lei prevê exclusões de tributação, sendo que
há também formas de diminuir o valor do imposto a pagar.
Se está a pensar vender, ou vendeu recentemente um imóvel, neste
artigo apresento um guia com a informação essencial sobre as mais-valias em IRS
geradas por este tipo de transação.
O que é?
Quando se vende uma casa, esta transação gera mais-valias
imóveis para o vendedor, que correspondem ao lucro que ele aufere no processo.
Conforme se pode ler no Portal das Finanças:
“consideram-se mais-valias ou
menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão
onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes
de sinistros resultantes da afetação”.
De forma simples, as mais-valias correspondem a um imposto
cobrado pelo Estado, respeitante à diferença entre o valor de aquisição de um
imóvel e o valor de realização na venda.
Assim, as mais-valias correspondem ao lucro ou ganho obtido
com a venda.
Caso venda mais barato do que comprou não há lugar a
mais-valia, pelo contrário tem uma menos-valia.
De referir também que as mais-valias tanto correspondem a
ativos físicos (tangíveis), como imóveis, como a ativos não físicos (não
tangíveis), como ações ou outros produtos financeiros.
O lucro eventualmente obtido com a venda de um imóvel é
tributável, e cabe às Finanças apurar que parte desse montante constitui uma
mais-valia.
Se estivermos a falar de mais do que um imóvel teremos de
somar todas as mais/menos-valias e o imposto recai sobre esta soma.
Em regra, metade das mais-valias obtidas com a venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto, mas tudo depende de como reinvestir esse dinheiro.
É obrigatório declarar a venda de uma
casa?
A primeira regra que deve ter em mente é a de que qualquer
venda de casa deve ser declarada no IRS.
Isto mesmo que não haja lugar a pagamento de imposto.
A transação é mencionada na declaração de IRS respeitante
aos rendimentos do ano em que esta se realizou.
Um exemplo: quem vendeu uma casa em 2021, tem de declará-la
no IRS de 2021, a entregar em 2022.
Quando a venda de uma casa dá lugar à compra de um terreno
para construção ou ampliação de um imóvel, é ainda obrigatório pedir a
inscrição na matriz predial. Tem 48 meses para o fazer após a venda da
habitação anterior e ainda mais um ano (cinco anos, no total) após a venda para
que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do
agregado familiar.
Como se declara?
A venda de casa é
declarada nos anexos G ou G1 (ou em ambos).
Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de
janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1 (quadro 5). Se for posterior,
deve ser preenchido o anexo G (quadro 4).
Se a casa vendida
tiver sido adquirida em parcelas, em datas distintas (antes e depois de 1 de
janeiro de 1989), como no caso de uma herança, devem ser preenchidos ambos os
anexos.
Exemplo:
Em 1988, o Francisco,
filho único, adquiriu por herança, por morte do pai, 25% de uma casa.
Uns anos mais tarde, em 2010, a mãe faleceu e o Francisco herdou
os restantes 75% da casa.
Entretanto, em 2020, decidiu vender a casa.
Em 2021, no momento
da entrega do IRS de 2020 (ano da venda), 25% do valor da casa deve ser
colocado no anexo G1 e 75% no anexo G.
Em que situação se paga imposto?
A venda de casa só
implica o pagamento de IRS se forem apuradas mais-valias. Ou seja, se for
obtido lucro com a transação.
Se a venda do imóvel resultar numa menos-valia em vez de
uma mais-valia, esta menos-valia deve ser reportada no prazo de 5 anos.
Como se calculam as mais-valias?
As mais-valias
calculam-se fazendo a diferença entre o valor de aquisição (preço de compra) e
o valor de realização (preço de venda), menos as despesas dedutíveis com a
compra e venda e os encargos com a valorização do imóvel (obras, por exemplo).
Se decorrerem mais de 24 meses entre a data de compra e a data de venda, o valor de aquisição é atualizado através da aplicação de 75% de um coeficiente de desvalorização da moeda.
Mais-valias = Valor da realização – Valor da aquisição – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa)
Para o apuramento das mais-valias, a AT considera sempre o
maior de dois valores: valor de aquisição/realização ou Valor PatrimonialTributário (VPT) da casa no momento da transação.
Exemplo
Em 2010, o Manuel comprou uma casa por 80.000 euros (valor
escriturado), sendo que, no momento da compra, o VPT era de 115.000 euros.
O Manuel teve ainda gastos de 1 300 euros (registo e
impostos) com a escritura.
Entretanto, em 2020,
a casa foi vendida por 140.000 euros (valor escriturado).
Nesse ano, o imóvel tinha um VPT de 130.000 euros, fruto
das atualizações periódicas efetuadas pela AT.
Pela mediação imobiliária, o Manuel pagou uma comissão de
10.000 euros.
Para o cálculo das
mais-valias, a AT vai considerar como valor de aquisição o VPT no momento da
compra, ou seja, 115.000 euros, porque este valor é superior ao valor
escriturado.
Já como valor de realização vai ter em conta o valor
escriturado, isto é, 150.000 euros, porque este valor é superior ao VPT da casa
no momento da venda, de 130.000 euros.
Como entre a compra e
a venda da casa decorreram mais de 24 meses, o valor de aquisição (que, neste
caso, corresponde ao VPT) vai ser ajustado à realidade atual através da
aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda aplicável.
Valor de
aquisição: 120.000
€
Coeficiente de
desvalorização da moeda:
1,10
Valor de aquisição
com aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda: 132.000 €* (120.000 € x 1,10)
Valor de
Realização: 150.000
€
Despesas com a
compra e venda:
11.300 € (10.000 € + 1.300 €)
Mais-valias: (150.000€ – 132.000 € – 11.300
€) = 6.700€
O Manuel obteve,
assim, uma mais-valia de 6.700 euros com a venda da sua casa.
* O cálculo teve por
base a tabela com os coeficientes
de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados em 2020 (ano
da venda da casa).
Que parcela das mais-valias é tributada?
Em regra, apenas 50%
das mais-valias geradas na venda de casa estão sujeitas a imposto, se o
vendedor for residente fiscal em Portugal.
Um exemplo: se forem apuradas mais-valias de 50 000 euros,
só são tributados 25 000 euros.
Há, no entanto, uma
exceção à regra dos 50%. Se a casa tiver beneficiado de apoios públicos não
reembolsáveis para aquisição, reconstrução ou realização de obras de
conservação de valor superior a 30% do VPT para efeitos de IMI e for vendida
antes de decorridos 10 anos, as mais-valias são tributadas a 100%.
E as heranças também pagam mais-valias?
De
acordo com a Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC), a resposta é sim e há
que ter cautelas especiais nestes casos.
No
momento em que o imóvel é herdado, as Finanças atribuem-lhe um valor. Esse
valor é o correspondente ao montante sujeito ao Imposto do Selo (mesmo que
esteja isento de pagar este imposto) e servirá de referência para o cálculo de
mais-valias quando os herdeiros decidam vender o imóvel.
No caso de ter herdado um imóvel, é muito importante que se
informe acerca do valor que as Finanças lhe atribuiu.
Além do
valor do imóvel, é importante a data da aquisição do imóvel. No caso de imóvel
herdado, a data de aquisição a considerar é a data de óbito do proprietário e
não a data da partilha dos bens.
Ou seja,
se o imóvel foi herdado por óbito de um ascendente em 1986, mas a partilha dos
bens se deu em 1995, a data de aquisição a considerar é 1986 e, por ser
anterior a 1989, a mais-valia obtida não está sujeita a tributação em IRS, mas
ainda assim deve ser declarada no anexo G1 do modelo 3.
Mas
atenção, isto só é válido se tiver herdado a totalidade do imóvel numa só data.
Se tiver obtido parcelas do imóvel em datas distintas, a situação será
diferente. Se o imóvel era propriedade de um ascendente, ao herdar na
totalidade, apenas existirá uma data de aquisição. Mas, se o imóvel era
propriedade de dois ascendentes, ao óbito de um, herdará uma parte do imóvel e,
após o óbito do outro, a parte remanescente. Tem, por isso, perante as Finanças
datas de aquisição distintas.
Nesse
caso, a cada uma dessas datas corresponde um valor de aquisição e uma proporção
do valor de venda distintos, a discriminar na declaração de IRS, no quadro 4 do
anexo G do modelo 3, podendo existir parcelas que devam ser inscritas no quadro
5 do anexo G1.
Como se calcula o imposto?
As mais-valias
sujeitas a imposto (metade do total) são obrigatoriamente englobadas.
O que isso significa? Quer dizer que têm de ser adicionadas
aos restantes rendimentos auferidos durante o ano (com exceção dos que são
tributados separadamente, por opção ou obrigação, a uma taxa especial ou
liberatória).
A taxa de imposto a aplicar é a do escalão de IRS que
resultar da soma de todos rendimentos (salários e mais-valias, por exemplo),
depois de feitas as deduções e abatimentos previstos. No pior cenário, as
mais-valias serão tributadas a uma taxa de 53% (para um rendimento coletável
superior a 250.000 euros).
Exemplo
A Maria vendeu a sua
casa em 2020 e obteve mais-valias de 50.000 euros, das quais apenas 50%, ou
seja, 25.000 euros, estão sujeitas a tributação.
Imagine-se que, após o englobamento das mais-valias nos
restantes rendimentos, a Maria fica posicionada no sexto escalão de IRS (de um
rendimento coletável de mais de 36.967 euros até 80.882 euros), que tem uma
taxa de 45%.
Deste modo, as mais-valias serão tributadas a essa taxa.
Feitas as contas, a Maria pagará 11.250 euros (25.000 euros
x 45%) de IRS pelas mais-valias.
Em que situações as mais-valias estão
excluídas de tributação?
São alguns os casos
em que as mais-valias resultantes da venda de casa estão excluídas de
tributação.
De acordo com o Código do IRS, ficam isentos do pagamento
de mais-valias os seguintes casos:
- Venda de casa destinada a habitação própria e permanente
Estão excluídas de
tributação as mais-valias da venda de uma casa destinada à habitação própria permanente, desde que:
O valor de realização, deduzido da amortização de eventual
empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na aquisição de
uma nova casa com a mesma finalidade. Nesse caso, o reinvestimento deve ocorrer
entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda;
A partir deste ano, e de acordo com o Orçamento de Estado
de 2021, só existe isenção do pagamento de mais-valias aquando da venda da
casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. Caso esta última condição
não se verifique, será necessário proceder ao pagamento das mais-valias
referentes à venda da casa.
Até 2020, inclusive, esteve em vigor um regime excecional, criado em 2015, que oferecia isenção de pagamento de mais-valias em sede de IRS a quem pagava o crédito de imóvel de habitação própria e permanente, com o dinheiro da venda da casa. Isto, desde tivesse feito o empréstimo até final de 2014, e mesmo que não pretendesse adquirir nova habitação.
- Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade
O valor de realização, deduzido da amortização de eventual
empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na compra de um
ou mais dos seguintes produtos:
- Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
- Adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou
- Contribuição para o regime público de capitalização.
Para usufruir desta
exclusão de tributação é necessário que, no momento da venda, o proprietário ou
o seu cônjuge/unido de facto, se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo
menos, 65 anos de idade.
É ainda exigido que o
reinvestimento seja efetuado nos seis meses após a venda.
Finalmente, no caso
de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um
fundo de pensões aberto, deve destinar-se exclusivamente a proporcionar ao
comprador ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular
periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo
anual igual a 7,5% do valor investido.
- Venda de imóveis adquiridos antes de 1989.
As mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida
antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor do Código do IRS,
estão automaticamente livres de imposto.
Caso só seja empregue uma parte do valor de realização, a
exclusão de tributação é parcial, sendo proporcional valor de realização
reinvestido. Exemplificando, se for reinvestido apenas 50% do valor de
realização, a exclusão de tributação corresponde também a 50%.
Não podem beneficiar da exclusão de tributação, total ou
parcial, as casas que tenham beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis
para aquisição, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor
superior a 30% do VPT para efeitos de IMI e que sejam vendidas antes de
decorridos 10 anos.
Que despesas podem ser apresentadas para
abater às mais-valias?
Se não reúne
condições para isenção, então pode tentar adotar algumas estratégias para
reduzir o seu imposto.
Para isso, na declaração de IRS, deve abater no cálculo de
mais-valias as faturas (até 12 anos) das seguintes despesas:
- Obras de melhoria e manutenção da casa, como obras de beneficiação, pinturas, isolamento, entre outras;
- Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;
- Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), o Imposto do Selo (IS), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação;
- Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.
As despesas apresentadas devem estar devidamente
comprovadas, uma vez que pode ser exigida a sua prova no prazo de cinco anos.
No caso da comissão de mediação imobiliária, esta deve estar mencionada na
escritura de venda da casa.
Quando o preço de venda é inferior ao valor patrimonial tributário
Se a venda do imóvel for feita por menos do que o valor patrimonial tributário, pode fazer disso prova junto da Autoridade Tributária.
Essa prova faz-se mediante requerimento dirigido ao diretor de Finanças, apresentado durante o mês de janeiro do ano seguinte à venda, se o valor patrimonial tributário já estiver definitivamente fixado, ou nos 30 dias posteriores à data em que a avaliação se tornou definitiva.
O requerimento deve incluir todos os documentos relevantes para a análise, como cópia da escritura de compra e venda, cópia de eventuais anúncios utilizados para colocar o imóvel à venda, informações bancárias, etc.
Caso não faça a prova, o valor tributável terá como base o valor patrimonial tributário, o que se refletirá no agravamento das mais-valias.
Fontes:
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