Os edifícios são constituídos por partes comuns, que
pertencem a todos os condóminos em regime de compropriedade, e partes privadas
que pertencem a cada proprietário.
De acordo com o Código Civil, cada condómino é proprietário
exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do
edifício, sendo o conjunto dos dois direitos incindível. Isto é, nenhum deles
pode ser alienado separadamente nem o seu titular nem o seu titular pode
renunciar à parte comum como meio de se desonerar das obrigações relativas a
essa parte (nomeadamente desonerando-se da obrigação de pagamento das despesas
de conservação e fruição).
A lei identifica quais as partes que são obrigatoriamente comuns
(Artigo
1421.º do Decreto-Lei n.º 47344):
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes
mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que
destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou
passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade,
aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Outras partes podem ou não ser comuns, pelo que são
designadas como presumivelmente comuns – como, por exemplo:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do
porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso
exclusivo de um dos condóminos.
Já as partes privadas são propriedade apenas do condómino
que as adquiriu e devem vir especificados no título constitutivo da propriedade horizontal.
O referido documento pode afetar ao uso exclusivo de um
condómino certas partes das zonas comuns – como, por exemplo, um terraço de
cobertura, um jardim ou pátio apesar de ser comum (pertencer a todos em
compropriedade). e, assim sendo, essa parte comum será apenas utilizada pelo
condómino a quem foi atribuído o uso exclusivo. no entanto, esse condómino será
obrigado a manter, conservar e fazer bom uso dela.
Havendo necessidade de fazer obras por causa que não seja
diretamente imputável ao mau uso da mesma (como, por exemplo,
impermeabilizações), a responsabilidade e os encargos da obra recaem sobre o
condomínio, precisamente por se tratar de uma parte comum.
Fontes:
https://www.belzuz.com/
https://www.ldc.pt/
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