Partes Comuns de um Edifício

Os edifícios são constituídos por partes comuns, que pertencem a todos os condóminos em regime de compropriedade, e partes privadas que pertencem a cada proprietário.

De acordo com o Código Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo o conjunto dos dois direitos incindível. Isto é, nenhum deles pode ser alienado separadamente nem o seu titular nem o seu titular pode renunciar à parte comum como meio de se desonerar das obrigações relativas a essa parte (nomeadamente desonerando-se da obrigação de pagamento das despesas de conservação e fruição).

A lei identifica quais as partes que são obrigatoriamente comuns (Artigo 1421.º do Decreto-Lei n.º 47344):

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Outras partes podem ou não ser comuns, pelo que são designadas como presumivelmente comuns – como, por exemplo:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens e outros lugares de estacionamento;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Já as partes privadas são propriedade apenas do condómino que as adquiriu e devem vir especificados no título constitutivo da propriedade horizontal.

O referido documento pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas partes das zonas comuns – como, por exemplo, um terraço de cobertura, um jardim ou pátio apesar de ser comum (pertencer a todos em compropriedade). e, assim sendo, essa parte comum será apenas utilizada pelo condómino a quem foi atribuído o uso exclusivo. no entanto, esse condómino será obrigado a manter, conservar e fazer bom uso dela.

Havendo necessidade de fazer obras por causa que não seja diretamente imputável ao mau uso da mesma (como, por exemplo, impermeabilizações), a responsabilidade e os encargos da obra recaem sobre o condomínio, precisamente por se tratar de uma parte comum.

 

Fontes:

https://www.belzuz.com/

https://www.ldc.pt/

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