O que é a propriedade horizontal
Se está à procura de casa, certamente que já ouviu falar em
propriedade horizontal e propriedade vertical, mas sabe qual é a diferença
entre estes dois conceitos?
Todo e qualquer edifício está sujeito a um destes regimes, porém
sob condições distintas que assentam nos direitos de propriedade dos mesmos.
Explico tudo neste artigo.
O que é a propriedade horizontal?
Em princípio, sobre cada edifício incorporado no solo recai apenas
um direito de propriedade, que abrange as construções, o solo sobre o qual
estão implantadas e os terrenos que lhe servem de logradouro.
A esta regra geral constitui excepção a propriedade horizontal:
cada fracção autónoma de um edifício sujeito a este regime pertence a um dono
independente, o qual é proprietário da sua fracção autónoma e comproprietário
das partes comuns do edifício.
Neste sentido dá-se, pois, o nome de propriedade horizontal ou
propriedade por andares ao direito que recai sobre cada fracção autónoma de um
edifício, apto para constituir uma moradia, um estabelecimento ou um escritório
independente.
Conforme consta no artigo 1414º do Código Civil:
“as fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.”
É ainda mencionado no artigo 1415º do Código Civil que:
“só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”
Trocando a legislação por miúdos: imagine que mora num prédio com vários apartamentos e que cada um desses tem um dono diferente.
Isto quer dizer que cada fração (ou seja, cada apartamento) desse
prédio é autónoma e registada separadamente, contudo faz parte de uma estrutura
unitária em que existem áreas comuns a todos os proprietários, tais como a
entrada ou as escadas.
Então, o prédio onde vive constitui uma propriedade horizontal.
Um simples lugar de garagem como tal assinalado no solo com traços delimitadores não constitui fracção autónoma, embora o seu uso possa estar reservado a uma fracção autónoma.
Assim, reúnem-se dois direitos às propriedades horizontais: o de propriedade singular que constitui os seus direitos, enquanto dono, sobre o seu apartamento e o de compropriedade, que diz respeito aos direitos de todos os moradores pelas partes comuns do edifício.
Propriedade horizontal versus propriedade vertical
Apesar de o regime mais comum ser o de propriedade horizontal, um prédio também pode ser constituído como propriedade vertical, mas em que é que estas diferem?
Um edifício é constituído como propriedade vertical quando todas as suas frações pertencem ao mesmo proprietário, ou seja, este é dono do prédio inteiro, sendo que, caso queira vendê-lo, tem de fazê-lo na totalidade como uma unidade ou lote.
Se o proprietário de uma propriedade vertical quiser vender as suas frações, vulgo apartamentos, individualmente, terá de especificar quais são as frações do edifício que ficam autónomas e que passam a ter individualidade jurídica própria.
Para tal, é necessário que o dono do prédio obtenha o título constitutivo do imóvel que define a situação jurídica do mesmo em regime de propriedade horizontal.
O que é o título constitutivo da propriedade horizontal e como obter?
De uma forma geral, o título constitutivo da propriedade horizontal consiste na escritura notarial que define o edifício como tal, isto é, divide-o em frações autónomas e independentes e determina as suas partes comuns.
Segundo consta no nº 1 do artigo 1418º do Código Civil:
“no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”
Este documento contempla as seguintes informações acerca do edifício:
- Composição de cada fração autónoma (apartamento);
- Valor relativo a cada fração face ao valor total do prédio, em percentagem ou em permilagem (Esta indicação é muito importante para se poder calcular quanto é que cada condómino tem a pagar das despesas comuns);
- Fim a que se destina cada fração (habitação, comércio, indústria, etc.) e as partes comuns.
O título constitutivo pode ainda mencionar outros elementos como
sejam:
- Regulamento do condomínio, composto por diversas regras sobre a utilização e a conservação quer das partes comuns do prédio quer das fracções;
- Previsão de recurso a um compromisso arbitral para resolver questões entre condóminos ou entre a administração e um ou mais condóminos, em substituição do recurso aos tribunais judiciais.
Com a elaboração deste documento, o prédio fica juridicamente
dividido em várias frações autónomas, que constituem os apartamentos, e cada
uma detém individualidade jurídica própria.
Desta forma, o título constitutivo de propriedade horizontal serve para dividir o imóvel, mesmo em relação ao proprietário que deixa de ter um direito único sobre o prédio.
Para obter este documento basta que o proprietário se dirija à Conservatória do Registo Predial da área em que o respetivo edifício se insere e efetuar o pedido do mesmo.
Para que serve?
A propriedade horizontal e o documento que a comprova tem utilidade
para:
- Confirmar a finalidade de cada fração;
- Indicar se existe regulamento de condomínio;
- Calcular o peso de cada fração na votação das assembleias gerais de condomínio com base na permilagem de cada um;
- Calcular o valor que cada condómino deverá pagar de quota.
Quais os efeitos do título constitutivo?
Pelo simples facto de ter declarado querer instituir o regime de
propriedade horizontal estabelecendo, dentro dos limites em que a lei lho
consente, o respectivo estatuto, o dono do edifício não perde a qualidade de
proprietário pleno.
Ele pode continuar a comportar-se, no uso e fruição do prédio, como
verdadeiro “dominus” sem ter que respeitar outras restrições para além das que
limitam a propriedade em geral.
Isto não significa, no entanto, que o título constitutivo que
antecede a alienação das fracções autónomas seja destituído de eficácia
jurídica.
Em primeiro lugar, deve entender-se que, a partir da sua
elaboração, o edifício fica juridicamente dividido, mesmo em relação ao
proprietário, em várias fracções autónomas, com individualidade jurídica
própria.
O proprietário deixa de ter um direito único sobre todo o edifício
e passa a ter tantos direitos quantas as fracções autónomas.
O título constitutivo é, assim, um acto de divisão do imóvel.
Desta situação derivam efeitos jurídicos mesmo antes da alienação
de qualquer das fracções.
Quanto a tudo o mais que de uma situação de propriedade horizontal
decorre – sujeição de determinadas partes do edifício ao regime de
compropriedade, eleição do administrador destas partes comuns, limitações
relativas ao uso das fracções autónomas, etc. – a eficácia do título fica
dependente da alienação de, pelo menos, uma das fracções autónomas, pois só
nessa altura surgirá a pluralidade de condóminos, pressuposto essencial da
aplicação do regime dos Artigos 1441.º e seguintes do Código Civil.
O desaparecimento da pluralidade de condóminos não extingue o título constitutivo horizontal.
Pode ser alterado?
O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado, nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fração, bem como ao fim a que cada uma se destina, apenas se todos os proprietários de cada fração concordarem.
Como mencionado no nº 1 do artigo 1419º do Código Civil:
“(…) o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.”
A alteração do título tem de ser feita por escritura pública, apresentada por todos os condóminos ou, em alternativa, apenas pelo administrador desde que o acordo conste de acta assinada por todos os proprietários.
No fundo, a propriedade horizontal é o que define, legalmente, a divisão de um prédio em vários apartamentos fazendo com que este possa ter inúmeros proprietários das frações que o constituem.
É possível a propriedade horizontal de
conjunto de edifícios?
O legislador pretendeu estender o âmbito de incidência do instituto
da propriedade horizontal por forma a ser possível submeter ao respectivo
regime conjuntos de edifícios.
Salvaguardou-se, porém, a independência das fracções ou edifícios e
a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do
condomínio.
Deste modo, o regime previsto para a propriedade horizontal, no
Código Civil, pode ser aplicada, com as necessárias adaptações, a conjuntos de
edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes
comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os
compõem.
Fontes:
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