Direitos e deveres num condomínio
Os condóminos beneficiam de diversos direitos mas também
estão vinculados ao cumprimento de deveres. E em ambos os casos a lei é muito
clara, há que os respeitar.
Conheça neste artigo alguns dos mais importantes.
Como se definem as regras no condomínio?
Antes de apurarmos os
direitos e deveres dos condóminos previstos na lei, é imprescindível perceber
de que modo são definidas as regras no condomínio.
Estas estão
discriminadas no Código Civil português, por intermédio do regulamento do
condomínio.
Neste âmbito, o
artigo 1429.º-A refere que:
1 – Havendo mais
de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser
elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a
conservação das partes comuns.
2 – Sem prejuízo
do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento
compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver
elaborado.
Por outras palavras,
o regulamento do condomínio estabelece as regras internas sobre a utilização e
conservação tanto das partes comuns como das fracções autónomas, e como os
condóminos se relacionam entre si e com a administração do condomínio, prevendo
a forma de resolução de eventuais conflitos.
Em todo o caso, há um importante alerta a fazer: o regulamento no condomínio não substitui nem se sobrepõe à legislação em vigor.
Que informações constam no regulamento
do condomínio?
O regulamento do
condomínio deve cobrir, de forma clara e precisa, as seguintes informações:
1 – Regras gerais de
funcionamento do condomínio;
2 – Regras das assembleias
de condómínos e dos administradores do condomínio;
3 – Informação sobre
seguros, quotas e realização de obras no condomínio;
4 – Direitos e
deveres dos condóminos;
5 – Outras informações relevantes para o bom funcionamento do condomínio.
Direitos dos condóminos
No que concerne aos direitos,
podemos salientar os seguintes:
Direito a participar nas assembleias ou nomear um procurador;
Os condóminos têm o direito de
participar nas assembleias de condomínio e na tomada de decisões.
Acontece que nem sempre existe disponibilidade para o
fazer, devido, por exemplo, a motivos profissionais ou de saúde.
Nessas situações, para que o condómino ‘faltoso’ não fique
à mercê da vontade dos restantes, poderá fazer-se representar através de um
procurador, que pode ser um familiar, vizinho ou o próprio administrador, por
exemplo.
Direito a usar as partes comuns, de
acordo com o seu fim;
A legislação determina o direito
de todos os condóminos poderem utilizar as áreas comuns do edifício.
Esta regra tem uma exceção. Se o Título Constitutivo da
Propriedade Horizontal assim o determinar, uma parte comum pode ser afeta em
exclusivo a um só condómino e só este tem o direito de usufruir da mesma. São
exemplo disso, os terraços de cobertura.
Direito de junção e realização de
algumas obras de melhoria na fração;
Por exemplo, se um condómino
decidir juntar a fração contígua que comprou recentemente, poderá fazê-lo sem
pedir autorização ao condomínio (desde que sejam contíguas, ou seja, estejam
lado a lado ou uma sobre a outra).
Também poderá realizar obras de outra natureza na fração,
como pintar, alterar azulejos, colocar chão ou cozinha novos, etc.
Direito a instalar rampas de acesso ou
plataformas elevatórias, sem necessidade de autorização;
O prédio deve ser acessível a
todos, especialmente a quem tem mobilidade condicionada.
Nesse sentido, os condóminos têm o direito de, sem
necessitar de autorização do condomínio, mandar instalar rampas de acesso ou
colocar plataformas elevatórias, de modo a que os próprios ou algum membro do
seu agregado familiar, tenha mobilidade total.
Estas obras ficam a cargo do condómino que delas necessite.
Direito de dispensa do pagamento de uma
determinada despesa comum;
Imaginemos que o condómino que
reside no rés do chão de um prédio com elevador, nunca o utiliza pois não tem
necessidade.
Neste caso, poderá vir a ser dispensado do pagamento da sua
manutenção.
No entanto, o mesmo não se aplica, caso exista a
possibilidade de utilização do mencionado equipamento, por exemplo, para aceder
a uma arrecadação que se situe no sótão.
A lei é clara a este respeito: define como critério de
isenção a possibilidade de serviço.
Direito a alojar animais no interior da
sua fracção;
Quanto a animais domésticos,
sempre que sejam respeitadas as condições de salubridade e de tranquilidade da
vizinhança, podem ser alojados até três cães ou quatro gatos por apartamento.
Deveres dos condóminos
As obrigações dos condóminos são
igualmente importantes e muitas vezes nem sempre do conhecimento de todos.
No que se refere aos deveres,
destaco os seguintes:
Dever de contribuir para as despesas do
condomínio, regra geral, na proporção do valor da sua fração (pagamento de
quotas) assim como para o Fundo Comum de Reserva;
Regra geral, todos os condóminos
devem pagar as quotas do condomínio a tempo e horas e de acordo com a proporção
do valor da sua fração, salvo se existir deliberação diferente por parte da
assembleia.
Desta forma, é assegurado o normal funcionamento do
condomínio.
Para além disso, sempre que é deliberada uma contribuição
extraordinária, também esta deverá ser paga.
Dever de contratar um seguro de incêndio
relativamente à sua fração e partes comuns;
A lei obriga à contratação de um
seguro de incêndio, caso os condóminos não o façam, o administrador terá que o
contratar (para as partes comuns), tendo o condomínio, depois, direito ao
reembolso do valor pago.
Para uma maior proteção, poupança e facilidade no tratamento
do sinistro (quando o haja), aconselho a contratação de um seguro multirriscos
condomínio.
Dever de respeitar o regulamento do
condomínio (proprietários e inquilinos);
O seu incumprimento pode
implicar o pagamento de coimas ou chegar mesmo aos tribunais.
Dever de respeitar o fim atribuído à sua
fração;
Isto quer dizer que se a fração
se destina a habitação, os proprietários não a podem transformar em comércio,
por exemplo.
Dever de respeitar e preservar os
espaços comuns do prédio no que diz respeito à sua função e manutenção;
O que significa que os condóminos
não se podem apropriar dos espaços comuns do edifício, nem os degradar.
Ou seja, só é possível estacionar uma bicicleta no patamar
do edifício ou ‘apropriar-se’ do sótão contíguo à sua fração, mediante
deliberação unânime da assembleia.
Dever de não prejudicar a segurança nem
a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio, quer por fazer obras
novas incorrectas, quer por deixar de fazer reparações necessárias;
Dever não destinar a fracção a usos
ofensivos dos "bons costumes";
Exercer o cargo de administrador, ou
administrador provisório, quando lhe competir por lei;
Dever de não praticar actos que tenham
sido proibidos pelo título constitutivo ou por deliberação da assembleia de
condóminos aprovada sem oposição;
Comunicar, por escrito, ao
administrador, o seu domicílio, ou do seu representante, caso não esteja a
residir no prédio.
Comunicar aos moradores do edifício as
atividades ruidosas de remodelação, recuperação ou conservação feitas na sua
fração.
E se os outros condóminos não cumprirem
os seus deveres – o que se pode fazer?
Infelizmente, não são
poucas as vezes a que assistimos a comportamentos inapropriados dentro do nosso
prédio.
Seja um vizinho que
coloca móveis no corredor (inviabilizando a passagem); um que causa ruído
excessivo ou outro que não limpa a zona de entrada da sua fração.
Se já testemunhou
casos como estes (ou outros ainda mais gravosos), a solução passa por notificar
a administração do seu condomínio: é ela a responsável por assegurar o
cumprimento dos deveres dos condóminos.
Fontes:
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