Num país tão grande como o nosso, ao longos dos anos
surgiram leis que regularizam os direitos de uso de terrenos inutilizados e
desocupados por terceiros. Isso é o direito de superfície.
Uma pessoa interessada – o superficiário – ganha o direito
de aproveitar uma propriedade que não é sua.
A instituição do direito de superfície possibilitou a
abertura do direito real de propriedade permitindo assim, uma utilização dupla
de um local.
O direito de superfície pode ser utilizado para diversos
fins como:
Ou seja, o objetivo é dar um destino útil e rentável a um
terreno – urbano ou rural – que não esteja a ser utilizado.
Assim, com o direito de superfície evita-se que hajam
espaços subutilizados seja por restrições legais ou de mercado, criando um
equilíbrio entre o interesse público e o particular.
O que é direito de superfície?
O direito de superfície é o direito, concedido pelo
proprietário a outrem de construir, plantar ou usufruir de seu terreno por
tempo determinado.
Trata-se de um desdobramento da propriedade e deve ser
concedido mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de
Registo Predial.
O conceito de direito de superfície é comumente confundido
com arrendamento, entretanto, as definições são divergentes.
O direito de superfície é caracterizado por uma obrigação
de direito real e o superficiário é dono da propriedade superficiária.
Já o arrendamento é uma relação de direito obrigacional, e
o arrendatário não é dono do local arrendado.
Características do direito de superfície
Esta categoria do direito é pautada no Código Civil – Decreto-Lei n.º 47344.
No contrato de direito de superfície, o que é plantado e
construído na propriedade pertence a uma das partes e a propriedade do solo que
acomoda estes fatores pertence à outra. Não se trata de uma copropriedade, mas
da existência de dois direitos diferentes.
O titular da propriedade também pode continuar a utilizar o
solo, mas fica limitado pelo direito de superfície.
Este direito pode ser transferido a terceiros, em caso de
morte do superficiário, aos seus herdeiros, não podendo o titular da
propriedade exigir nenhum pagamento pela transferência.
Direitos e obrigações das partes
Como estabelece o Código Civil, tanto o proprietário quanto
ao superficiário tem deveres e obrigações claras quando se trata do direito de
superfície. Destacamos a seguir os principais:
1 - Direitos do proprietário do solo:
- O solo e o terreno serão de posse do proprietário, enquanto
não for iniciada a construção ou plantação;
- O proprietário pode continuar a utilizar a região do solo
que não está ocupada pela construção, sem que isso atrapalhe o superficiário.
Entretanto, este uso deve ser estabelecido no contrato;
- Receber o pagamento pela concessão, caso tenha sido
ajustada;
- Exercer o direito de preferência na aquisição da
superfície;
- Proceder à resolução da superfície antes do advento do
termo, se temporária, se o superficiário não edificar ou plantar no tempo
aprazado, ou se edificar em desacordo com o convencionado ou, ainda, se der
destinação diversa daquela originalmente concedida, construir gravames reais
sobre o solo.
2 - Direitos do superficiário:
- Utilizar a superfície do solo de outrem, nos termos do
contrato firmado;
- Usar, gozar e dispor da construção ou plantação
superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo;
- Onerar com ônus reais a construção ou plantação, que se
extinguirão com o termo final da concessão da propriedade superficiária;
- Exercer o direito de preferência na aquisição do solo, caso
o proprietário pretenda aliená-la a título oneroso;
- Reconstruir a edificação ou refazer a plantação em caso de
perecimento.
3 - Obrigações do proprietário do solo:
- Não praticar atos que impeçam ou prejudiquem a
concretização, ou exercício do direito de superfície;
- Dar preferência ao superficiário na aquisição da
propriedade do solo, caso esta se faça a título oneroso.
4 - Obrigações do superficiário:
- Pagar a remuneração ajustada, no caso do acordo ter sido pactuado
de forma onerosa;
- Construir ou plantar de acordo com o acordado;
- Pagar os encargos e tributos que incidirem sobre a obra
superficiária e sobre o solo;
- Conservar a obra superficiária;
- Dar preferência ao proprietário do solo à aquisição da superficiária,
caso a aliene a título oneroso.
Extinção do direito de superfície
O superficiário não recebe uma indenização quando o direito
de superfície é extinto, a qual pode ocorrer nas seguintes situações:
- Se o superficiário não concluir a obra ou não fizer a
plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de
dez anos;
- Se, destruída a obra ou as árvores, o superficiário não
reconstruir a obra ou não renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a
contar da destruição;
- Pelo decurso do prazo, sendo constituído por certo tempo;
- Pela reunião na mesma pessoa do direito de superfície e do
direito de propriedade;
- Pelo desaparecimento ou inutilização do solo;
- Pela expropriação por utilidade pública.
No título constitutivo pode também estipular-se a extinção
do direito de superfície em consequência da destruição da obra ou das árvores,
ou da verificação de qualquer condição resolutiva.
Face à sobrevalorização dos imóveis destinados a
arrendamento, o direito de superfície apresenta-se como uma boa alternativa.
Além disso, podem gerar-se aspectos comerciais positivos,
como por exemplo: possibilitar ao dono de um terreno, que se encontra sem
condições de investir no local e prover melhorias que o tornem útil e rentável.
Ao celebrar um contrato de direito de superfície, o
proprietário concede a utilização do solo a outro indivíduo, por um tempo
normalmente pré-determinado.
No fim do prazo estipulado, o titular da propriedade recebe-a
de volta, e é beneficiado pelas melhorias realizadas pelo superficiário no
local.
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