O que é o GAP do mercado

O chamado “gap (diferencial) de mercado”, mede a distância percentual entre o preço médio das vendas realizadas e o valor médio da oferta disponível no mercado.

A este conceito está ligado um outro que lhe é equivalente: A Taxa de Revisão de Desconto de um Imóvel.

Este reflete a diferença percentual entre o valor inicial de oferta e o preço final de venda dos imóveis, dessa forma traduzindo o efeito conjugado de eventuais revisões de preços e descontos finais. No caso do mercado de arrendamento usam-se a renda contratada e a renda inicial pedida.

Enquanto consultor imobiliário, uma das perguntas mais frequentes que ouço da parte de clientes compradores é: “O preço é negociável?”.

Esta pergunta encerra em si mesma uma noção implícita de que os preços de lançamento dos imóveis são inflacionados para permitir um ajuste na negociação e a expectativa natural do comprador conseguir o melhor negócio possível.

Do outro lado, os proprietários querem, naturalmente, maximizar o retorno financeiro com a venda do seu imóvel e precaver um eventual desconto que tenham de fazer aquando da negociação com os potenciais compradores.

Em geral, os proprietários, têm acesso apenas a dados de mercado relativos à oferta e tendem a determinar o preço de venda do seu imóvel com base na oferta existente esquecendo que, na maioria dos casos, no momento presente, os preços efectivos de venda ficam, na realidade, bastante abaixo do “asking price”.

Daqui que o conceito de “GAP de Mercado” seja um factor muito relevante para a determinação do preço “certo” de lançamento de um imóvel no mercado.

A ajuda de um consultor imobiliário profissional, que tem acesso a dados de mercado relativos à oferta e à venda real dos imóveis é preciosa.

É interessante referir ainda que o “GAP” entre o preço de lançamento (Asking Price) e o preço efectivo de venda tende a aumentar com o tempo de mercado em que o imóvel permanece à venda.

As estatísticas mostram que o período óptimo para uma venda favorável ao proprietário acontece nos primeiros 60 dias após o inicio da promoção do imóvel no mercado.

Após esse período, quando não se conseguem propostas pelo “asking price” (ou até mesmo acima) o valor do imóvel tende a baixar progressivamente passando os compradores a ter vantagem.

O segredo para uma venda vantajosa para ambas as partes (comprador e proprietário) reside na determinação correcta do preço de lançamento.

Sendo a compra uma acção emocional, quando o imóvel capta a atenção dos compradores quer pelas suas características quer pelo preço, estão reunidas as condições para se conseguir um negócio favorável para o proprietário sem redução do preço. O comprador também sai vencedor pois fica com o sentimento de que fez um excelente negócio ao encontrar o imóvel pelo qual se apaixonou, dentro do preço esperado.

Começa a ser muito comum no mercado imobiliário, a adopção de uma estratégia mais ousada, em que o preço do imóvel e a estratégia de marketing conjugadas permitem a venda do imóvel acima do preço de lançamento.

De facto, alguns consultores imobiliários desenvolvem e implementam estratégias muito focadas no resultado, em que se conseguem valorizações dos imóveis que podem facilmente superar os 5% e, nalguns casos mais raros mas possíveis, ir acima dos 10% de valorização.

Em 2021, eu próprio implementei essa estratégia em imóveis da minha carteira e consegui valorizações entre os 6% e os 21%.

Se quiser saber mais sobre estas estratégias, contacte-me para conversarmos!

Em suma, quanto maior o “GAP de Mercado” mais desajustados estão os preços de oferta face aos preços reais de venda e maior é a possibilidade de negociar por parte dos compradores. Quanto menor o “GAP de Mercado” mais ajustados estão os preços da oferta dando a oportunidade aos proprietários de poder valorizar ainda mais os seus imóveis.

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