AGOSTO 2024 - FINANCIAMENTO A 100% - SERÁ MESMO UMA VANTAGEM?

 

O financiamento a 100%, para a compra de casa, é uma das medidas emblemáticas para o sector imobiliário.

Importa referir que este formato de financiamento já existiu no passado (até à crise imobiliária de 2008) embora muitas vezes de forma disfarçada, e terminou após os desastrosos resultados para a banca quando a "bolha imobiliária" de 2008 rebentou nos EUA.

Na maioria dos casos, os bancos financiavam a compra de um imóvel partindo o crédito em duas parcelas. Uma delas, com condições de spread mais vantajoso, para a fatia maior e que correspondia ao crédito habitação. E uma parcela mais pequena, com um spread maior, a que correspondia um crédito de obras ou similar.

Desta forma as famílias não necessitavam de capitais próprios para a compra de casa (excepto na parte relativa aos impostos) o que facilitou a vida de muitas famílias.

Com a crise do "Sub-prime", o Banco de Portugal criou uma medida macro prudencial que limitava a concessão do crédito habitação a 90% do valor de compra ao qual acrescia uma outra medida que limitava a percentagem de financiamento em função do valor da avaliação bancária.

Em resumo, os bancos garantiam que o bem dado em garantia hipotecária tinha um valor de mercado superior ao valor do risco assumido com a concessão de crédito e assim limitava a possibilidade de perdas.

Ao longo do tempo, estas medidas têm estado em vigor e, de facto, limitaram o acesso ao crédito a inúmeras famílias que, não tendo capitais próprios suficientes, se viram impossibilitados de comprar casa.

Agora, com a nova medida, os bancos poderão novamente conceder financiamento a 100%, abrindo a possibilidade de compra de casa a uma "fatia" da população que até agora não tenha condições para tal.

Mas será esta medida uma vantagem para quem quer comprar casa?

Ainda que a medida tenha entrado em vigor no dia 1 de Agosto, falta ainda conhecer a regulamentação.

Essa regulamentação está dependente das negociações com o Banco de Portugal e, em rigor, não são ainda conhecidas as condições para que o acesso ao financiamento total na compra de casa, se aplique.

O que sabemos?

- Os bancos irão conceder crédito até 100% do preço de compra;

- O Estado Português irá ser avalista, junto dos bancos, na parte correspondente até 10% do preço de compra - Isto é: em caso de incumprimento dos mutuários, o Estado irá reembolsar aos bancos até 10% do valor do crédito concedido.

- A prestação a pagar pelos mutuários corresponde ao total do crédito concedido pelo banco, acrescido da taxa de juro e spread acordados;

O que não sabemos (ainda)?

- Quando estará regulamentada a medida e poderá ser colocada em prática

- Como irá o Estado actuar para ser ressarcido, em caso de incumprimento dos mutuários e de ter de reembolsar o banco no montante correspondente à garantia dada (até 10%)

- Qual a taxa de esforço limite a aplicar na concessão de crédito

- Qual o período de tempo que o imóvel não poderá ser transacionado após a compra

Como se costuma dizer: "O diabo está nos detalhes". E são esses detalhes que ainda não conhecemos.

O que posso dizer, é que os bancos não deixarão de se proteger (quer seja pelo aumento do spread, quer seja pela diminuição da taxa de esforço admissível). E o Estado também deverá criar formas de recuperar o dinheiro que vier a ter de utilizar no reembolso de crédito habitação "mal-parado".

Por outro lado, é importante que tenha em atenção que: A um crédito de maior valor, corresponderá uma prestação mais elevada. E, em momentos de crise - Subida das taxas de juro - o crescimento da prestação também será mais acentuada (nos casos de créditos com taxa variável).

Por isso, recomendo prudência e paciência para aguardarmos pela regulamentação ainda em falta.

E, acima de tudo, muita atenção com a capacidade de poupança! É neste factor que devem assentar as decisões mais importantes, como seja a de contrair um crédito!