O que é uma Análise Comparativa de Mercado (ACM)
O preço de um imóvel ou o Valor de Mercado de um imóvel é
nada mais nada menos que o valor que o mercado está disposto a pagar num
determinado momento por esse imóvel.
Há
várias formas de se apurar o valor de um imóvel, mas o Método Comparativo de
Mercado, é sem dúvida o mais utilizado.
Neste artigo fique a conhecer tudo sobre esta ferramenta fundamentar para quem está a pensar vende ou comprar uma casa.
O que é e para que serve?
Uma Análise Comparativa de Mercado é uma ferramenta nas
vendas e compras de imóveis para determinar o preço de venda e compra.
Uma análise de mercado comparável avalia as vendas e a
oferta de casas semelhantes à propriedade em questão, que é a casa que está no
mercado ou prestes a entrar no mercado, para determinar seu valor aproximado.
As
informações necessárias para criar uma análise comparativa de mercado
geralmente podem ser obtidas nos registros públicos do município em que a
propriedade se encontra.
Outra fonte de informações necessárias para realizar uma
análise comparativa de mercado são as informações do sistema de listagem
múltipla (MLS), que é o sistema de listagem informatizado que os agentes
imobiliários usam para listar e procurar propriedades para clientes.
Mas para que este método possa ser efetivamente usado é
necessário que exista uma amostra considerável, ou seja, deverão existir imóveis
semelhantes em número suficiente, que a informação seja atualizada, e que a
fonte dessa informação seja credível, pois será dessa informação que dependerá
a qualidade da avaliação de um imóvel.
Ao
realizar uma análise comparativa de mercado, é típico obter um mínimo de três
propriedades comparáveis.
Uma propriedade comparável é o mesmo tipo de propriedade,
como uma casa unifamiliar, condomínio ou duplex.
Uma propriedade comparável também possui a mesma área ou
similar da propriedade para a qual se pretende determinar o preço de mercado.
As características da propriedade também devem ser
semelhantes e uma propriedade verdadeiramente comparável situa-se num raio
máximo de 1,6 km em torno da propriedade em questão.
Basicamente, informação recolhida baseia-se em 3 grupos:
- Imóveis vendidos há menos de 3 ou 6 meses, dependendo da taxa de rotatividade do mercado;
- Imóveis à venda actualmente, há menos de 3 ou 6 meses, também dependendo da taxa de rotatividade;
- Imóveis à venda há mais de 6 meses.
O primeiro grupo reflete o valor médio de transação, no
segundo o valor dos imóveis que estão em concorrência com o imóvel em análise,
e no terceiro grupo reflete os imóveis que não se estão a vender, possivelmente
estarão mesmo com um valor fora do mercado.
Ao realizar uma análise comparativa de mercado, o vendedor
da casa usa as informações recolhidas para determinar o intervalo de preços no qual
deve listar o seu imóvel para venda.
Um comprador usa uma análise comparativa de mercado para
determinar um preço justo para a compra de um imóvel.
Os avaliadores de propriedades usam ferramentas semelhantes
a uma análise comparativa de mercado para determinar também o valor de mercado
de uma propriedade.
Geralmente,
é aconselhável por especialistas imobiliários, avaliadores e financiadores de
hipotecas que, ao recolher as informações, façam uma análise comparativa do
mercado usando seis propriedades no total.
Dessas, três das propriedades devem estar ainda no mercado,
enquadrando-se em todos os outros critérios que as tornam comparáveis. As
restantes três, é recomendável, que sejam casas comparáveis vendidas nos
últimos três a seis meses.
Numa
situação em que um proprietário está a considerar o refinanciamento de uma hipoteca ou
fazer uma segunda hipoteca, pode ser feita uma análise comparativa do mercado
para verificar se a casa pode ser avaliada por um valor suficientemente alto
para refinanciar a dívida no saldo atual da casa.
O proprietário também pode usar uma análise comparativa de
mercado para verificar se a casa valorizou o suficiente para servir de garantia
a um empréstimo ou poder retirar uma mais-valia interessante com a eventual
venda da casa.
Mas não se pense que a avaliação de um imóvel é uma ciência
exata, isto porque existe uma enorme variedade de parâmetros que podem
influenciar o valor de um determinado imóvel em função das suas próprias características,
e condições (fatores de majoração ou minoração).
Existem fatores mais subjetivos como, exposição solar,
distribuição interior, estado de conservação, tipo de construção, data de
construção, etc.
Desta
forma, a utilização destes fatores, irá “corrigir” naturalmente o preço,
produzindo um resultado mais preciso do valor do imóvel em dado momento.
Como se
percebe este é um método que não é possível para os casos onde não há mercado
ou não se conhecem transações.
Uma boa
Análise Comprativa de Mercado, baseia-se nestas informações, cruzando-as com os
fatores e características específicas da sua casa, para determinar um preço
justo e, simultaneamente competitivo, que lhe permita vender o imóvel a um bom
preço e o mais rapidamente possível.
Qual é a validade da ACM?
A Análise tem uma validade de 3 meses, prazo este inerente
à flutuação de preços do mercado imobiliário.
Porquê fazer uma ACM?
Estabelecer corretamente o preço do seu imóvel é na
esmagadora maioria dos casos o factor crucial na realização de uma venda.
Muitas vezes, vemos imóveis a preços que não são considerados ajustados ao mercado.
Aproveito para relembrar, que o valor de mercado é o valor
que o mercado está disposto a pagar, tão simples quanto isso.
De nada serve inflacionar exponencialmente o preço do seu
imóvel a pensar que vai fazer o negócio da sua vida se depois não provoca interesse
junto do mercado.
Acontece que em muitos casos, os proprietários têm um valor idealizado para venda e não são capazes de ceder às recomendações dos profissionais para baixá-lo.
Como consultor profissional, obviamente o objetivo não é o de não lhe dar mais dinheiro a ganhar a si - muito pelo contrário, eu vou sempre lutar pela melhor oferta para si porque é o meu cliente - mas sim alertá-lo para o mercado actual e aconselhá-lo.
Embora o proprietário e o consultor imobiliário, estabeleçam o preço em conjunto, são os compradores que determinam o valor.
Mas porquê?
Os compradores vão comparar o seu imóvel e o preço de venda com outras ofertas similares no mercado.
Se o preço do seu não for atraente, é muito provável que o
comprador passe para a oferta seguinte.
Sim! Os compradores vão estar a ver vários imóveis ao mesmo
tempo que refletem sobre o seu.
Na verdade, trata-se de um grande investimento e
tendencialmente os compradores vão querer sentir que conhecem toda a oferta no
mercado e que não perderam nada.
E quanto mais tempo o imóvel continua para venda, mais difícil será vendê-lo, porque os compradores começam a pensar que o imóvel padece de algum problema.
É por isso que o primeiro passo na determinação do preço
justo para a sua casa é a elaboração de um ACM.
Este relatório não só analisa os detalhes de vendas recentes
de imóveis semelhantes ao seu, como ainda faz o levantamento de preços de casas
actualmente no mercado.
A ACM, cruza estas informações com os fatores específicos da sua casa, como localização, estado de conservação, interiores, jardins/espaços interiores como terraços ou quintal, idade do imóvel e o prazo em que deseja concretizar o negócio, para determinar um preço justo e, simultaneamente, competitivo.
Assim sendo, a palavra-chave do jogo é: Assertividade e Diferenciação.
Nunca se
esqueça (!), se o preço do seu imóvel não tiver adequado ao mercado, só faz com
que os outros imóveis sejam vendidos primeiro que o seu, os que são diretamente
seus concorrentes...e só vai piorando ao longo do tempo.
Fontes:
https://onossouniverso.wixsite.com/
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