Caução das rendas: guia completo para evitar dores de cabeça para senhorios e inquilinos

A caução é, muitas vezes, causa de atrito entre senhorios e arrendatários, no âmbito dos contratos de arrendamento. O seu regime está previsto no Código Civil, mas nem sempre é fácil de entender pelas duas partes.

Neste artigo, abordo este tema explicando-lhe tudo o que está em causa na hora de pagar ou cobrar uma caução.

O regime da caução no contrato de arrendamento encontra-se previsto no n.º 2 do artigo 1076.º do Código Civil (CC) e prevê que as partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das respetivas obrigações.

O que quer isto dizer?

Na prática significa que o Senhorio pode exigir ao Arrendatário o pagamento de uma caução em dinheiro, a fim de prevenir eventuais danos que este venha a causar no imóvel durante o período de tempo em que o ocupar. 

A previsão da caução deverá constar expressamente do contrato de arrendamento, nomeadamente, o seu valor. Não existe qualquer limite quanto ao valor pedido pelo Senhorio a título de caução, podendo o Arrendatário conformar-se com ele, ou não. Nesta segunda hipótese o arrendatário, se entender que a exigência do senhorio não é razoável, poderá não querer celebrar o contrato de arrendamento.

A caução deve ser usada para realizar operações de manutenção ao imóvel, cuja deterioração tenha tido origem no facto de o mesmo ter sido habitado pelo arrendatário- Por exemplo, é lícito ao arrendatário pendurar um quadro numa parede (artigo 1073.º do CC), mas se daí resultar uma deterioração do imóvel, então, ou o arrendatário efetua a reparação, ou pode o Senhorio fazer uso da caução para o efeito. 

Por outro lado, caso não exista a necessidade de se proceder a qualquer reparação ou se o Arrendatário tiver procedido às mesmas antes de entregar o imóvel, então, este poderá exigir ao Senhorio a restituição do valor da caução prestada. 

Se os prejuízos não excederem o valor da caução, o proprietário deverá devolver o remanescente ao inquilino e apresentar os comprovativos das despesas que teve de suportar.

Caso se verifique o contrário e os danos do prejuízo forem superiores ao valor da caução, o senhorio retém esse mesmo montante na totalidade e pode ainda exigir ao inquilino que pague as restantes despesas tidas na reparação dos danos.

Não se deve confundir, contudo, a caução, com o pagamento antecipado de rendas.

Que garantias podem servir de caução?

Por norma, os prejuízos associados a atrasos no pagamento das prestações são dificilmente cobertos pelo valor da caução, uma vez que podem prolongar-se por vários meses, sendo, ainda, acrescidos de uma indemnização de 50% sobre o valor da renda.

Uma das formas de deixar o senhorio mais seguro mediante um potencial atraso no pagamento de rendas poderia ser o estabelecimento do valor da caução em seis ou sete vezes o valor da renda. No entanto, dificilmente um inquilino aceitaria essa condição.

Existem, assim, outras formas de garantia que podem ser exigidas ao inquilino como, por exemplo, o recurso a um fiador, um seguro de renda ou garantias bancárias. Estes visam assegurar ao senhorio o pagamento de um determinado número de rendas, geralmente o correspondente a seis meses, ficando o inquilino em dívida para com a pessoa ou entidade com as quais acordou essa mesma garantia.

Para que serve o pagamento antecipado de rendas?

Previsto no artigo 1076.º n.º 1 do CC, permite agora que, com o início do contrato de arrendamento, o Arrendatário pague mais do que uma renda ao Senhorio. Na vigência do RAU (Regime do Arrendamento Urbano) permitia-se o pagamento antecipado de 1 mês de renda, atualmente permite-se, desde que estipulado no contrato, até um máximo de 3 rendas.

Quando se dê o pagamento antecipado de rendas e considerando que o arrendamento terá a duração efetivamente prevista no contrato, o arrendatário não necessitará de proceder ao pagamento das últimas rendas que constam do contrato. Por exemplo, caso as partes celebrem um contrato de arrendamento por um período de 3 anos, em que o arrendatário no início do contrato proceda ao pagamento antecipado de 3 rendas, a este, não poderão ser exigidas as rendas referentes aos últimos 3 meses de contrato.

Por vezes surgem dúvidas sobre o que deverá acontecer às rendas pagas antecipadamente, quando uma das partes opta por fazer cessar o contrato de arrendamento.

Imaginemos a seguinte situação: recuperando o exemplo anterior, em que o contrato de arrendamento é celebrado pelo período de 3 anos e em que o arrendatário paga antecipadamente 3 rendas, no âmbito deste contrato.

Ao final do segundo ano e por acordo de ambas as partes, o contrato irá cessar, comprometendo-se o arrendatário a entregar o imóvel no prazo de um mês após a celebração do acordo. Neste caso, já sabemos, o arrendatário não terá que pagar o último mês durante o qual ocupe o imóvel, mas o que acontece aos outros dois meses de renda, pagos antecipadamente aquando da celebração do contrato? 

Nesta eventualidade, o Senhorio terá de devolver ao Arrendatário os dois meses de renda pagos antecipadamente.

 

Direitos e obrigações dos senhorios

Num contrato de arrendamento, tanto o inquilino como o senhorio têm direitos e comprometem-se a cumprir certos deveres para que tudo corra da melhor forma e sejam evitados prejuízos para ambas as partes.

Cabe ao senhorio passar recibos mensais não só das rendas, mas incluindo cauções e adiantamentos. Fica a seu cargo também realizar obras de conservação e suportar custos de condomínio e tem ainda o dever de realojar o inquilino face a obras realizadas durante o período de vigência do contrato, bem como comunicar atempadamente, através de carta com aviso de receção, quaisquer aumentos de renda.

O senhorio tem o direito de receber o pagamento da renda atempadamente, bem como exigir o pagamento de caução. Tem ainda o direito de receber o imóvel no estado em que o entregou, sendo que pode exigir ao inquilino que proceda às reparações dos danos que causou ou, caso as reparações sejam suportadas pelo senhorio, este tem o direito de ser ressarcido do valor que gastou, que por norma se traduz na retenção da caução.

O proprietário tem o direito de examinar o imóvel quando entender que existem motivos para tal. Caso o contrato seja de duração indeterminada, o senhorio pode rescindir, a qualquer altura, se necessitar do imóvel para habitação própria.

Direitos e obrigações dos inquilinos

Ao inquilino cabe o dever de pagar a renda atempadamente e não utilizar o imóvel para outros fins que não os estipulados no contrato de arrendamento. O inquilino deve ainda facilitar qualquer visita que o senhorio decida efetuar à habitação. Cabe ao inquilino alertar o senhorio caso o imóvel possa estar, de alguma forma, em perigo e restituir o imóvel ao senhorio assim que o contrato termine.

Relativamente aos direitos do inquilino, o senhorio tem que assegurar que o mesmo é realojado temporariamente, nas mesmas condições, caso sejam realizadas obras na habitação que assim o exijam. No entanto, cabe ao inquilino efetuar reparações urgentes que possam surgir.

Caso o senhorio pretenda vender a habitação, o inquilino tem o direito de preferência sobre o imóvel se assim o desejar. Pode ainda denunciar o contrato antes do termo do mesmo, desde que respeite o aviso legal de 60 a 120 dias (este prazo varia consoante o tipo de contrato).

Um contrato entre duas partes pressupõe que ambas cumprirão os seus direitos e deveres para que não existam prejuízos para ninguém e para garantir uma relação saudável entre inquilino e senhorio durante a vigência do mesmo.

Desta forma, o inquilino poderá assegurar a sua caução de volta e o senhorio receberá o imóvel no estado em que o entregou.

Para um inquilino, também pode ser interessante, neste caso, a contratação de um seguro de recheio com a cobertura específica de “Danos em Bens do Senhorio”.

 

Minuta para a devolução da caução de arrendamento

No caso da devolução da caução, caso o imóvel não apresente danos, terá de manifestar essa intenção ao proprietário através de uma carta. Deverá enviar a mesma antes de sair de casa do senhorio.

Para que possa ver o que tem de incluir nessa carta, disponibilizo uma minuta, como exemplo, em formato de documento Word. Pode descarregá-la AQUI.

Conclusão

Em suma, conclui-se que na celebração do contrato de arrendamento o Senhorio pode exigir ao Arrendatário quantias pecuniárias, para além da primeira renda, a dois títulos:

(i) caução

(ii) pagamento antecipado de rendas.

Quando as partes pretendam estipular o pagamento de caução ou o pagamento antecipado de rendas, então, estas devem ser expressamente mencionadas no contrato de arrendamento, tanto o valor da caução, como o das rendas pagas antecipadamente.

O Arrendatário, se no fim do contrato de arrendamento não existirem reparações a fazer no imóvel, nem outras obrigações por cumprir (ex.: despesas de condomínio, se foi convencionado que seriam da responsabilidade do arrendatário, rendas, etc.) deverá exigir do Senhorio a caução prestada. A caução pode ser prestada por qualquer das formas previstas no artigo 623.º do CC, ou seja, depósito de dinheiro, títulos de crédito, pedras ou metais preciosos, ou por penhor, hipoteca ou fiança bancária.

Sendo hoje em dia, talvez, as formas mais comuns a garantia bancária ou o depósito em dinheiro.

Quanto às rendas pagas antecipadamente, permitem ao Arrendatário não pagar as últimas rendas referentes ao contrato de arrendamento prestes a cessar, até ao limite máximo de 3 rendas.

Fontes: Idealista News e Compraja.pt

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